15:5403.07.12

Квадраты в барреле: рынок жилья готовится к худшему, если цена на нефть упадет ниже 90 долларов

Квадраты в барреле: рынок жилья готовится к худшему, если цена на нефть упадет ниже 90 долларов

Изменение стоимости барреля нефти на 1 доллар приводит к изменению средней стоимости 1 квадратного метра жилья примерно на 60 долларов, утверждают некоторые из экспертов, опрошенных РИА «Новости». При этом, по словам аналитиков, цену нефти в 90 долларов за баррель можно назвать своего рода «магической» для рынка московской недвижимости - при данном показателе рынок равновесен, а вот если «черное золото» продолжит свой тренд на понижение стоимости, то вниз пойдут как цены на жилье, так и объемы инвестиций в этот сегмент экономики.
Постепенное снижение стоимости нефти (по марке Brent) началось еще в середине марта текущего года с уровня около 126 долларов за баррель. В мае баррель нефти подешевел почти на 15%, 1 июня его цена упала ниже психологически значимого уровня в 100 долларов. Летом, после стабилизации в течение первой декады июня, падение цен на «черное золото» продолжилось - стоимость барреля Brent опустилась ниже 90 долларов. Правда, за последнюю неделю нефть подросла в цене - в пятницу на электронных торгах в Нью-Йорке по состоянию на 13.00 мск цена августовского фьючерса на североморскую нефтяную смесь марки Brent увеличилась на 1,97 доллара, или на 2,16%, - до 93,33 доллара за баррель.
Как указывает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, психологическая отметка цены нефти в 100 долларов уже пройдена, но пока это не отразилось на рынке жилья. «Теперь для рынка важны два момента: как долго стоимость «черного золота» будет находиться на этом уровне, и не будет ли она опускаться ниже»,- указывает эксперт.
Если реализуется наиболее вероятный сценарий, что цена барреля зафиксируется и будет «ползать» в диапазоне 85-105 долларов, на рынке недвижимости сохранится стагнация, полагает он.
Эту мысль подтверждают и данные управляющего партнера «IntermarkSavills» Дмитрия Халина, по чьим оценкам цена нефти в 90 долларов за баррель - это своеобразная точка равновесия для рынка жилья Москвы, при сохранении которой в сегменте жилой недвижимости не будет наблюдаться особых ценовых изменений.
А вот если нефть продолжит дешеветь, то стоимость жилья, по его прогнозам, может потерять в цене.
Статистический анализ динамики цен на нефть и цен на квартиры в Москве за последние 10 лет показывает, что изменение стоимости барреля нефти на 1 доллар приводит к изменению средней стоимости 1 квадратного метра жилья примерно на 60 долларов, указывает Халин.
«То есть если гипотетически нефть будет стоить 50 долларов за баррель, то средние цены на жилье должны будут опуститься до 3-3,5 тысячи долларов за «квадрат». Если же нефтяные котировки вновь вернутся на уровень 140-150 долларов, то средняя цена квартир в Москве приблизится к 7,5-8 тысячам долларов за квадратный метр, как это было в середине 2008 года», - приводит пример собеседник агентства.
По состоянию на середину июня, по данным «IntermarkSavills», стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы составляла в среднем около 5,8 тысячи долларов.
В элитных московских новостройках, по информации риелторов, квартиры продаются за 18,2 тысячи долларов за квадратный метр, а бизнес-класса - 6,75 тысячи долларов за «квадрат». По данным «НДВ-Недвижимость», на конец мая стоимость жилья эконом-класса в Москве составила около 4,4 тысячи долларов за квадратный метр.
Халин отмечает, что прямой причинно-следственной связи между ценами на нефть и стоимостью жилых квадратных метров, безусловно, нет. Как объясняет эксперт, для сырьевой экономики России стоимость «черного золота» - один из ключевых показателей, влияющих на параметры бюджета, инфляцию, бизнес-активность, ипотечную ставку, курсы валют, доходы населения.
«В конечном счете, эти факторы воздействуют и на стоимость жилой недвижимости. Тем более в Москве, где самая высокая и одновременно очень чувствительная к макроэкономическим переменам цена жилья», - говорит он.
Так что, рассуждает эксперт, если тренд на нефтяном рынке будет отрицательным, то и квартиры в Москве будут дешеветь.
Впрочем, по мнению аналитиков, опрошенных РИА «Новости», вероятнее всего, в большей степени уменьшаться будет стоимость жилья в отдельных сегментах.
Снижение стоимости квадратного метра возможно либо в переоцененных жилых проектах, либо в тех локациях, где отмечается наиболее сильная конкуренция и избыток аналогичных проектов, убеждена заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.
По словам Таганова, удешевление «черного золота» способно негативно сказаться в основном на рынке элитного жилья, поскольку он уже долгое время находится в тяжелом положении.
В свою очередь генеральный директор «Penny Lane Realty» Георгий Дзагуров полагает, что падение цен на нефть отразится на долларовых ценах недвижимости «прямо пропорционально или близко к тому».
«Если цены на нефть продолжат снижение, будут снижаться и долларовые цены на жилые объекты, либо девелоперы будут конвертировать их в российскую валюту», - продолжает мысль коллеги региональный директор департамента жилой недвижимости «Knight Frank» Елена Юргенева.
При этом она отмечает, что снижение курса рубля и рост доллара в контексте падения цен на нефть уже привел к тому, что спрос на объекты, стоимость которых была выражена в американской валюте, снизился.
Это, по словам Юргеневой, связано с тем, что покупатели, у которых личные средства или ипотечный кредит зафиксированы в российской валюте, столкнулись с увеличением стоимости жилья на 10-13%, и многие стали искать проекты с рублевыми ценами.
В итоге часть клиентов-застройщиков оставили долларовые цены, но приравняли 1 доллар к 30 рублям, и сейчас такие предложения пользуются спросом, указывает она.
Одним из таких игроков рынка, очевидно, стала компания «Баркли» - 27 июня девелопер объявил о старте «ограниченного предложения» на квартиры в жилых комплексах Barkli Park, Barkli Plaza и Barkli Virgin House. В его рамках ровно в соответствие со словами Юргеневой компания зафиксировала специальный курс, равный 30 рублям за 1 условную единицу.
Между тем, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба» Наталья Кац все-таки наблюдает некоторое отражение ситуации с нефтью на рынке недвижимости - по её словам, сегодня люди начали откладывать как покупки, так и продажи.
«Рынок находится в ситуации отложенного спроса. Покупатели уверены, что нефть, а с ней и недвижимость, будет дешеветь, продавцы же полагают, что раз нефть будет падать в цене, то недвижимость, наоборот, должна расти, так как это единственное средство сохранения капитала», - поясняет собеседница агентства.
Однако Таганов уверен, что даже в случае падения стоимости квартир, мечты покупателей о дешевых покупках могут и не сбыться. В кризисных ситуациях, даже когда проседают цены, жилье не становится доступнее, так как у покупателей нет ни возможности, ни желания приобретать недвижимость, указывает он.
В свою очередь падение цен может привести и к сокращению инвестиций в жилую недвижимость, которое последует после снижения спроса и, как следствие, стоимости жилья, указывает Дзагуров.
Однако пока и на рынке инвестиций эксперты каких-либо изменений не видят.
«Нефть - не единственное обстоятельство, от которого зависит ситуация на рынке недвижимости. Дорогую недвижимость в Москве все равно будут продолжать строить, так как это крайне дефицитный сегмент. Поэтому сокращения объема инвестиций мы не наблюдаем», - утверждает Кац.
С ней согласен и эксперт компании «Миэль-Девелопмент» Алексей Буреломов, который отмечает, что напрямую, в краткосрочной перспективе, ситуация на сырьевых рынках на рынок недвижимости не влияет или влияет незначительно.
«В то же время если говорить о долгосрочной перспективе, о системном снижении цен на нефть, то это очень сильно ударит по нашей экономике», - уверен он.
Собеседник агентства поясняет, что дальнейшее падение стоимости нефти ударит и по банкам, которые кредитуют бизнес, и по потребителям, уровень доходов которых снизится, что в свою очередь повлияет на спрос на жилье.
По словам Буреломова, инвестиционно-строительный комплекс традиционно сильно зависит от наличия доступных и сравнительно длинных заемных средств.
«В кризис банкам становится невозможно финансировать крупные проекты, также сокращается объем выдачи ипотеки. Таким образом, проектное финансирование и соинвестирование становится для застройщиков недоступным в высокой степени. Ситуация усложняется для застройщиков всех классов и форматов недвижимости», - рассказывает аналитик.
Вместе с тем, Новикова из «НДВ-Недвижимость» настаивает, что паниковать пока рано, так как прошло совсем немного времени.
«Влияние макроэкономических факторов, как правило, ощущается не сразу, а по истечении достаточного количества времени, если какая-то из тенденций является стабильной на протяжении нескольких месяцев», - успокаивает эксперт, пишет Консалтинговая компания «SV Development».

Поделиться: