Блажен, кто верует: Дмитрий Медведев снова обещает снижение цен на жильё и ипотеку

Правительство утвердило новую госпрограмму по доступному жилью, пообещав построить 25 млн кв. метров по льготным ценам и к 2018 году снизить стоимость ипотеки до уровня инфляция плюс 2,2%. Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», сообщила пресс-служба правительства. Объём её финансирования в 2013-2020 гг. составит 2,42 млрд рублей, указано в презентации к программе (есть в распоряжении «Ведомостей»).
Одна из целей программы - снижение цен на первичном рынке жилья на 20% к 2018 году. Для этого правительство собирается инициировать строительство 25 млн кв. метров жилья экономкласса (в течение пяти лет), которое 360 тысяч семей смогут купить по фиксированной цене - порядка 32 тысяч рублей за 1 кв. метр, что на 20% ниже нынешних рыночных цен, следует из презентации. Добиться такой скидки от застройщиков авторы программы предполагают за счет нескольких факторов: предоставлять бесплатные земельные участки и обеспечивать подключение к сетям, предоставлять льготные кредиты госбанков.
Исходя из этих параметров на одну семью придётся в среднем 69 кв. метров. При цене 1 кв. метра в 32 тысячи рублей квартира будет стоить 2,2 млн рублей, учитывая первоначальный взнос в 10%, придется взять кредит в 1,98 млн рублей. При доходе семьи в 44 тысячи рублей это практически невозможно. Вряд ли банки смогут выдавать ипотечные кредиты с такими показателями, признает директор департамента Промсвязьбанка Иван Пятков, разве что государство будет чуть ли не полностью субсидировать процентную ставку.
Как раз второй важный целевой показатель программы - уменьшение ставки по ипотеке до уровня инфляция плюс 2,2% и увеличение объёмов до 815 тысяч кредитов в год все к тому же 2018 году. По данным ЦБ, объем выдачи рублевых кредитов (90% всего объема) в январе - сентябре 2012 года - 513130 штук на 717,2 млрд рублей, что в годовом выражении лишь на 20% ниже планов правительства.
А вот средневзвешенная ставка с начала года - 12,2%, или инфляция плюс 5,2%.
Цель по ипотеке - одна из самых важных, подчеркивает один из авторов программы и президент Института экономики города Надежда Косарева, именно рост ипотечного рынка помог в свое время национальному проекту «Доступное жилье». В результате даже на фоне быстрого роста цен на жилье его доступность повысилась с 9% в 2004 году до 27% сейчас (планировали 30,5% к 2010 г.), утверждает она. Доступность рассчитывается как доля семей из трех человек, которые могут купить квартиру в 54 кв. метров по среднероссийским ценам при первоначальном взносе в 30% стоимости.
По словам представителя Минрегиона (разработчик программы), министерство концентрировалось на расширении рынка доступного жилья, в результате чего спрос на ипотеку увеличится, а снижение ставок произойдет благодаря деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правда, гендиректор АИЖК Александр Семеняка недавно прогнозировал даже рост ставок в 2013 году до 13-13,5%.
Внесенный в программу показатель ипотечной ставки есть в майском указе президента, если основываться на прогнозе Минэкономразвития по инфляции на 2018 год в 4,7%, получается 6,9%, говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. Такой показатель может быть достигнут за счёт поддержания конкуренции, снижения рисков кредиторов и заемщиков с помощью ипотечного страхования, перечисляет Семенюк, а также сокращения операционных издержек, например, при росте масштабов и введении электронного оборота закладных. На ставку также влияет стоимость фондирования банков, и в долгосрочной перспективе она тоже будет снижаться. Кроме того, АИЖК намерено влиять на снижение цены жилья экономкласса, гарантируя застройщикам выкуп нереализованного жилья, добавляет он.
Средняя ставка АИЖК сейчас около 12%, у Сбербанка и ВТБ - 13% и они будут расти дальше, считает председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер. Развитие рынка ипотеки зависит не от уровня ставок и объемов выдачи, убежден он, необходимо налаживать выкуп ипотечных облигаций, который даст банкам возможность нарастить объем кредитования и сделает рынок живее и конкурентнее, что в перспективе нескольких лет отразится и на ставках. «Я не представляю, как можно привязать ставку по ипотеке к уровню инфляции, сейчас она зависит от цены фондирования и ее правильнее соотносить со ставкой рефинансирования ЦБ (8,5%. - «Ведомости»)», - говорит он.