16:0023.06.15

Застройщики рвутся к воде

Застройщики рвутся к воде

Девелоперы получат возможность вести строительство на воде. Минприроды подготовило поправки в Градостроительный кодекс, которые официально разрешат строить на искусственных островах. Сейчас такие проекты уже реализуются, но из-за отсутствия законодательной базы они единичны и нередко подвергаются судебным атакам. Принятие поправок может зародить целый бизнес - строительство островов.
Минприроды России подготовило поправки в Градостроительный кодекс (есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые регламентируют оформление разрешительной документации для строительства на искусственных островах и поверхностных водных объектах - к ним относятся, в частности, постройки на сваях и платформах, в том числе дебаркадеры.
В Минприроды «Газете.Ru» подтвердили, что подготовленные поправки уточняют перечень документов, требуемых для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на поверхностных водных объектах.
«Предлагаемые изменения направлены на устранение правовых коллизий в части документов, предоставляемых для выдачи разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию, и, по нашему мнению, могут быть поддержаны», - сообщили в пресс-службе.
Сегодня, отмечают юристы, не существует четкого механизма, позволяющего получить разрешение на строительство на таких площадках.
Как напомнил Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP, согласно закону, акватория всех водных объектов России является федеральной собственностью, в то время как разрешения на строительство обычно выдают муниципальные власти. Поэтому порядок строительства на воде и особенно вопросы, связанные с получением разрешений на строительство, четко не прописаны.
«Красивые проекты, связанные с искусственными островами, у нас начали возникать более десяти лет назад, например, остров Федерация в Сочи, который, к слову, так и не состоялся. Однако правовой статус их не ясен. Это затрудняет строительство, поскольку банки неохотно дают деньги, если видят правовые риски», - заметил юрист.
Директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов отметил, что создание искусственных островов обходится сравнительно дешево.
«Цены начинают от $200-300 за кв. м, это значительно дешевле, чем покупать землю в городе. Однако из-за сложностей с согласованием пока мы видим всего несколько таких проектов. За ними стоят крупные компании, имеющие административный ресурс. Если наконец будет прописан четкий прозрачный порядок строительства, это, безусловно, привлечет в эту нишу новых игроков», - полагает эксперт.
На данный момент несколько искусственных островов активно возводятся в Санкт-Петербурге: проекты «Приморский парк», «Морской фасад», «Сестрорецкий парк». Crocus International ведет строительство в Ростове-на-Дону искусственного острова, на котором появится футбольный стадион «Ростов-Арена».
В Татарстане, например, прокуратура безуспешно пыталась через суд добиться отмены продажи участков в окрестностях Казани на том основании, что часть из них входит в акваторию Куйбышевского водохранилища и фактически расположена на искусственных островах. Ранее Следственный комитет России и Росприроднадзор провели проверку, которая показала, что с 2012 года в районе было сформировано девять земельных участков общей площадью около 450 га, включающих в себя акваторию Куйбышевского водохранилища. После межевания водные участки засыпали песком, создав искусственные острова, на которых затем были построены жилые объекты.
Напомним, что в 2011 году уже был принят закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который определил понятие искусственных земельных участков, нюансы проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию искусственных островов. Однако как получать разрешения на строительство объектов недвижимости на таких островах, не уточнялось.
«Логично предположить, что возникла потребность строить на таких искусственно созданных сооружениях (островах), что повлекло за собой инициативу по приведению в соответствие строительных норм и требований. Теперь инициаторы создания земельных участков будут готовить два проекта одновременно: отдельно на земельный участок (создаваемый остров) и отдельно на объект строительства (здания/сооружения)», - говорит Мария Понаморева, старший юрист юридического бюро А2.
По мнению Валентина Гаврилова, если поправки вступят в силу, появятся компании, которые будут заниматься возведением искусственных островов, участки на которых будут затем продавать девелоперам для строительства, благо разрешение на строительство можно будет оформить отдельно.
«Необязательно, чтобы одна компания и возводила острова, и полностью их застраивала. Вполне вероятно, что появятся игроки рынка недвижимости, которые будут специализироваться только на создании искусственных островов, а потом продавать на них участки разным застройщикам», - считает эксперт.
Помимо искусственных островов в законопроекте регламентируется строительство «на поверхностных водных объектах». Как пояснил Виталий Можаровский, за счет этого удастся легализовать постройки, стоящие на сваях и дебаркадерах.
«Такие проекты давно существуют, но из-за неопределенного правового статуса у них возникали проблемы. В частности, можно вспомнить жилой комплекс «Город Яхт» в Москве. Он расположен прямо у воды, часть домов стоят на сваях. На этом основании Росимущество пыталось добиться признания строительства незаконным. Атаку удалось отбить, но это показало существующую проблему», - подчеркивает эксперт.
Валентин Гаврилов напомнил, что недавно Москва активно освобождалась от дебаркадеров. «Если будет принят законопроект, дебаркадеры смогут вернуться в московское пространство. Можно вспомнить, например, Париж, где активно развивается и такой сегмент недвижимости», - говорит эксперт. По его мнению, из-за сравнительно небольшой площади плавучих пристаней с дебаркадерами интересно будет работать только малому среднему бизнесу.
Виталий Можаровский также отметил, что проекты, расположенные непосредственно на воде, как правило, наиболее высоки в цене из-за хороших видовых характеристик. «Видимо, кто-то из девелоперов пролоббировал этот закон, чтобы получить возможность без проблем осваивать самые лакомые куски», - предполагает юрист.

Поделиться: