Жителям многоквартирных домов Мурманской области надо понять, что они - собственники

Темы улучшения состояния инфраструктуры ЖКХ, эффективности управления объектами жилищного фонда, деятельности органов власти по координации и надзору в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг поистине неисчерпаемы. ИА «Nord-News» обращается к ним вновь и вновь, и сегодня участие в нашей рубрике «Позиция» принимает первый заместитель министра энергетики и ЖКХ Мурманской области Владимир Софьин.
- Владимир Владимирович, нарекания по работе управляющих компаний в Мурманской области звучат едва ли не с факта их регистрации. В последнее время особенно достается им от ресурсников - мол, задолжали большие суммы, не сразу перечисляют средства, поступившие за услугу от потребителей, а то и объявляют себя банкротами, чтобы начать заниматься тем же самым, но с «чистого листа». Что может способствовать оздоровлению этой обстановки?
- Ситуация по управляющим компаниям - сложная. Законодательство по отношению к ним ужесточилось - с точки зрения применения контрольных функций и штрафных санкций. Изменения в Жилищный кодекс РФ добавили полномочий Государственной жилищной инспекции и органам местного самоуправления - муниципалитетам. Дальнейшее развитие ситуации должно осуществляться уже на уровне региона: в ближайшее время будет издан отдельный законодательный акт - закон Мурманской области, где будут прописаны контрольные и административные функции, штрафные санкции по отношению к УК. Проект такого закона уже имеется. Его авторами выступают ГЖИ совместно с региональным Минэнерго и ЖКХ. В этом законе четко разграничены функции: региональная жилинспекция будет управлять приватизированным жилищным фондом, а органы местного самоуправления в лице муниципальных жилищных инспекторов - муниципальным жилфондом. Сейчас этот документ находится в областном правительстве на согласовании, закон должен выйти уже в ноябре текущего года. И это только одна часть айсберга - надводная. Ужесточаются контрольные функции, но, с позволения сказать, бардак, который творится в управлении жилфондом, все равно остается. Закон решит только вопросы надзора за УК и их наказания. Для того чтобы что-то конкретно изменить на рынке ЖКХ, прямых рецептов нет. У каждого региона - свои особенности. В Мурманской области есть особенности управления жилфондом даже на уровне отдельных муниципалитетов - в Мурманске, Кандалакше или каком-то ЗАТО. Попытаться выровнять ситуацию, по моему мнению, например, можно путем создания в нашем регионе саморегулируемой организации (СРО) по управлению жилфондом. В Мурманской области есть такая организация, но в ее составе - только УК, подконтрольные группе компаний «Севжилсервис». Иные интересанты и участники рынка туда не входят и не хотят входить.
- Разве в нормативных документах не оговариваются условия создания СРО? Как можно создать саморегулируемую организацию с ограниченным числом участников, да еще являющихся «аффилированными лицами» по отношению к одной и той же группе компаний?
- Изменений в федеральный закон по СРО, куда должны обязательно входить управляющие компании, то есть организации, осуществляющие управление жилфондом, еще нет. В Мурманской области создана добровольная саморегулируемая организация. Сейчас рассматривается проект по внесению изменений в федеральный закон о СРО с тем, чтобы с 2013 года эти поправки уже заработали. Там в обязательной форме прописано, что все организации, которые работают на жилищном рынке, должны быть членами СРО. Сейчас такие саморегулируемые организации создаются в добровольном порядке - когда можно просто договориться между собой и определить рамки «правил игры» на территории Мурманска, муниципалитета или всей области. Наше Министерство энергетики и ЖКХ два года назад занималось этой темой, и даже выпустили соответствующий нормативный документ, где было прописано - как жилфонд может переходить от одной УК к другой, по каким правилам они должны работать. Но областная прокуратура вынесла протест на этот документ, пояснив, что предложенное нами не входит в рамки полномочий региональной власти.
- Когда ожидается выход изменений в ФЗ о саморегулируемых организациях?
- Я, думаю, что до конца 2012 года, чтобы успеть подготовить к закону подзаконные нормативные акты.
- Предполагается, что в СРО должны входить не только управляющие компании, но также ТСЖ и ЖСК. Критики закона усматривают здесь какие-то неувязки. Что не так?
- У них главное и существенное различие, Товарищества собственников жилья и Жилищно-строительные кооперативы - это некоммерческие организации, а управляющие компании - коммерческие. Если ТСЖ не липовое, а создано на один конкретный многоквартирный дом, то, я считаю, что ему не обязательно входить СРО. Саморегулируемая организация для ТСЖ - это жильцы дома, которые вошли в товарищество, выбрали данную форму управления. А если ТСЖ в муниципалитете созданы для количества, а на самом деле они не работают или управляют несколькими десятками домов, то это уже не ТСЖ. И вообще это противозаконно, хотя я знаю, что подобные факты есть в регионе.. Только в таких случаях ТСЖ должна входить в СРО, но, по сути, это получается и не товарищество вовсе, происходит подмена понятий. Но на данный момент времени неизвестно, в каком окончательном варианте выйдет этот закон.
- Насколько действенны проверки ГЖИ по жалобам жильцов и вообще - в принципе?
- Проверки работают, и система наложения штрафа способствует улучшению ситуации, но есть одно «но». Система наказания управляющих компаний штрафами была бы действенна, если бы они выплачивались из прибыли управляющей компании, как того требует закон. А у нас УК беззастенчиво пользуются деньгами, которые причитаются ресурникам, выплачивая, в том числе, из собранных с населения средств эти штрафы. При налоговой проверке это можно, конечно, определить и наложить на УК еще и штраф налоговой инспекции, т.к. это нарушение налогового законодательства. Кроме того, при многократном неисполнении управляющей компанией административных взысканий, может наступить и уголовная ответственность.
- Эти меры не являются прессингом по отношению к УК? Может, и вправду на данный момент у них не хватает средств, возникли финансовые сложности? Дома ведь - старые, то одно возникает, то другое? Пойдет ли на пользу самим жильцам частая смена УК, если следовать предложениям, которые к ним время от времени поступают?
- Соглашусь с вами - получается как-то однобоко. Контроль и прессинг. Нет рыночной ситуации. Нет СРО, общих, понятных «правил игры» даже в одном муниципальном образовании, не говоря уже про всю Мурманскую область. Смена управляющих компаний не принесет должного эффекта жителям, проживающим в давно не ремонтировавшемся многоквартирном доме. Надо понимать, что не только УК довели эти дома до такого состояния, но и сами жильцы. Когда жильцы подписываются под тарифом на текущее содержание жилья, который прописан в договоре на обслуживание, к примеру, в 16 рублей за 1 квадратный метр, то должны понимать, что этих денег не хватит на весь предлагаемый управляющей компанией объем мероприятий. Тем не менее, они за это голосуют и становятся заложниками ситуации, что сами и создали.
- Наверное, не жильцы «довели» дом, а он с годами сам уже достиг такого состояния?
- Да, если дом давно капитально не ремонтировался. Но если вы приватизировали квартиру в этом доме, то несете бремя ответственности за свое жилье и общедомовое имущество. Согласен, государство должно было отремонтировать многоквартирный дом (МКД) и сдать жильцам для приватизации в пригодном для проживания виде. Но оно умолчало об этом в 90-е годы, а теперь говорит, что за все в ответе жильцы.
- Детские площадки устанавливаются во дворах домов, и особенно активно - в последнее время, за чей счет? Деньги берутся из прибыли УК или из квартплаты жильцов? Они должны проголосовать за установку такой площадки у себя во дворе?
- Чтобы ответить, нужно знать, каким образом оформлены документы по размежеванию дворовой территории. Если она принадлежит МКД, то жильцы должны за это проголосовать и дать согласие на трату денег, которые они перечисляют на текущий ремонт дома. Если эти средства перечисляются из другого вида деятельности УК или из ее прибыли - за ее счет, то жильцы все равно, как владельцы придомового участка должны дать согласие. Если участок бесхозяйный, то никто не запрещает УК возводить детскую площадку, только не за счет жильцов.
- В чем основные разногласия Минэнерго и ЖКХ региона и экспертного совета Общественной палаты Мурманской области по новой методике расчетов нормативов ЖКУ?
- Мы действовали в четком соответствии с новыми законодательными нормативно-правовыми актами - 354-м постановлением правительства РФ от 06.05.2011 года и 258-м постановлением от 28.03.2012 года. В них прописано, как определяется процедура формирования нормативов аналоговым методом, но мы эту процедуру исполнить не могли. При расчете всех нормативов мы использовали только расчетный метод, потому что 258-е постановление вышло в конце отопительного сезона, и в документе четко записано, как можно использовать установку нормативов по приборам учета - во время отопительного периода. А в Мурманской области отопительный период в мае уже закончился. То есть, мы никак не могли использовать показания, которые, например, снимал Мурманводоканал. Председатель экспертного совета Общественной палаты региона Юрий Дунин обвиняет нас в том, что по воде установлены нормативы, в разы превышающие существующие. Но тут тоже нет нарушений. Ранее, по 307-м Правилам предоставления коммунальных услуг, норматив на места общего пользования входил в состав формулы и просто не был выведен отдельно. Когда жильцы платили по нормативу, то в том числе в него входила плата и за места общего пользования. Сейчас эти две составляющие разделились: индивидуальный норматив и общедомовой. Некорректно сравнивать то, чего не было, с тем, что стало. В экспертном заключении при сравнении действующих и новых нормативов некорректно объединены нормативы на жилое помещение и нормативы на общедомовые нужды (ОДН). В настоящее время значительное количество многоквартирных домов в Мурманской области оборудовано общедомовыми приборами учёта (ОДПУ). В таких домах норматив на ОДН применяться не будет, собственникам будет начисляться плата за расход на ОДН согласно показаний ОДПУ. Если произвести анализ изменения платы за ХВС и ГВС в жилом помещении по старым и новым нормативам по различным муниципальным образованиям, то ситуация прямо противоположная выводам, сделанным в экспертном заключении. Так, в г. Апатиты произойдёт снижение платы за ХВС и ГВС по многоквартирным домам с полным благоустройством (ванна 1500-1550 - подавляющая доля квартир) на 16-20%, в г. Оленегорск - снижение на 0,3%, в г. Мурманск - рост всего на 1,3%, в г. Мончегорск - рост на 1,5%. Таким образом, при наличии ОДПУ в многоквартирных домах никакого резкого скачка платы за коммунальные услуги и волнений населения, описанных в экспертном заключении, не произойдёт. Юрий Григорьевич, объединяя в своих расчётах роста платы за воду индивидуальное и общедомовое потребление, завышает эти значения для создания соответствующего негативного эффекта. Тем более что экспертное заключение было сделано по нашим материалам полуторамесячной давности. Скажу больше: когда Юрий Григорьевич Дунин был руководителем ГЖИ, по тогдашнему закону за экономическими расчетами по нормативам, вела контроль госжилинспекция. Она проверял нормативы, установленные муниципальными образованиями. Это по решению главы ГЖИ были установлены единые нормативы в Мурманске, не дифференцированные ни по домам, ни по каким-то другим параметрам. Жители девятиэтажных домов оплачивали траты жителей 2-х и 5-этажных домов. Величина норматива и так была расчетной, и как я говорил, несправедливой, было внутренне перекрестное субсидирование одними жителями города Мурманска других, что тоже социально неправильно. Сегодняшний норматив более приближен к факту потребления. У жителей 2-х и 5-этажных домов он чуть-чуть повысится, в сравнении с тем, что было. Но это произошло именно из-за того, что был единый средне арифметический норматив по Мурманску.
Я призываю Юрия Григорьевича и экспертный совет работать совместно с нашим министерством, мы готовы взаимодействовать конструктивно.
- Где рынок энергетики, который обещал нам Чубайс?
- Рынок в каком-то приближении появился, но то, что обещал Чубайс, пока не сложилось. Мы как жили в переходный период энергорынка, или квазирынка так и живем. Были одни Правила розничного рынка электроэнергии, утвержденные 530-м постановлением российского правительства от 31.08.2006, в этом году вышло новое постановление № 442 от 04.05.2012. Но всех проблем розничного рынка электроэнергии эти изменения не решили, ничего хорошего опять не вышло. Сейчас вице-премьер Правительства РФ Аркадий Дворкович говорит о необходимости новых изменений в Правила розничного рынка. Реформа энергетики не завершилась, она продолжается. Раз рынок не сформирован в полной мере, то и рынка энергосбытовых компаний нет, потому что отсутствует соответствующая законодательная база. Сегодня она построена таким образом, что в каждом регионе должен обязательно быть гарантирующий поставщик (ГП), причем не обязательно один.
- Это лучше, когда их больше?
- Для населения разницы нет, потому что существует тариф.. Реформа электроэнергетики предполагала, что появится пул независимых энергосбытовых компаний, которые в Мурманской области есть - порядка 3-4-х. У них цена электроэнергии может быть ниже, чем у ГП, или условия оплаты иные, но это касается только юридических лиц. Население может обслуживаться только у гарантирующего поставщика, и по тем тарифам, которые утверждает региональное правительство.. Поэтому экономического смысла населению переходить от ГП к ГП или к независимому поставщику нет.. В Мурманской области сложилась такая практика: все независимые энергосбытовые компании по сути обслуживают отдельные предприятия: «Арктик-энерго» - Кольскую ГМК, Хибинская энергосбытовая компания - ОАО «Апатит», «Русэнерго» - РЖД. То есть, это не рынок, это сбытовые компании созданные самими предприятиями потребителями.
- Кому интересен переход Мурманской области на RAB-регулирование энерготарифов, о чем шел разговор в правительстве региона на прошлой неделе?
- Минэнерго и ЖКХ области утверждает инвестпрограмму филиала «МРСК Северо-Запада» «Колэнерго». Источником финансирования инвестпрограммы может быть тариф на передачу электрической энергии по сетям «Колэнерго» или заемные средства.. Но при существующей системе тарифообразования, объем заемных средств жестко привязан к тарифу. Например, при RAB-регулировании у «Колэнерго» появляется возможность брать заемные средства на рынке - в банках, у прямых инвесторов, при этом все расходы по обслуживанию этих кредитов можно закладывать внутрь тарифа, можно применять ускоренную амортизацию и др.. Инвесторы считают, что возвратность по вложенным средствам при этом гарантируется и срок возврата уменьшается. Инвестору становится выгодно приходить сюда и тратить деньги на сетевое строительство. RAB-регулирование сокращает срок возврата заемных средств до 5-8 лет.
- На потребителях - физлицах и юрлицах - это как отразится?
- RAB-регулирование позволит ускорить сетевое строительство, снизить дефицит мощности, и соответственно появится техническая возможность присоединения к электрическим сетям.
- Чьи интересы эти отношения затрагивают?
- Сетевой компании и потребителя. Нас с вами в том числе, потому что, так или иначе, отпускной тариф будет меняться - расти или снижаться, тариф на технологическое присоединение станет иным, улучшиться качество передаваемой электроэнергии.
- От чего зависит: увеличится тариф или уменьшится?
- Факторов много, например, от оценки основных фондов «Колэнерго», используемой для RAB регулирования, от инвестиционной программы и других.
- За кем право выбора?
- Предлагает «Колэнерго», полностью все параметры утверждает и регулирует правительство Мурманской области в лице УТР. Параметров много, довольно сложный процесс и расчет, но стоит отметить, что RAB-регулирование уже больше 2-х лет действует у наших соседей по Северо-Западу, и никто не жалуется.
- Когда северяне будут оплачивать все 100% платы за услуги ЖКХ?
- По факту мы уже с вами оплачиваем все 100%, за исключением жителей Зареченска и некоторых населенных пунктов Ковдорского района. За счет средств бюджета обеспечивается только социальная защита населения при ЕЖКВ.
- Как вы думаете, когда Мурманская область будет полностью оснащена индивидуальными и общедомовыми приборами учета?
- Сейчас 40% многоквартирных домов оснащены всеми видами приборов учета. Областные и муниципальные бюджетные учреждения на 100% ими обеспечены. Согласно 261-ФЗ, к 1 июля 2012 года все МКД должны были установить общедомовые приборы учета, но этого не произошло. Я, считаю, что жить по нормативам нельзя, расчетный путь по формуле - неправильный и несправедливый. При расчетах , иногда, используется некорректная информация, например, на многие многоквартирные дома нет проектов и технических паспортов, а в ряде 9-этажных домов в паспортах не указаны подвалы, что технически невозможно.
- Глава Мурманска Алекесй Веллер обещал вернуть жителям подвалы, находящиеся сейчас в муниципальной собственности.
- Лучше отдать, в противном случае бремя платежей за места общего пользования ляжет на муниципалитет.
Когда будет 100% оснащение приборами учета, сказать не могу, но по закону ресурсники обязаны до 1 июля 2013 года оснастить ими все МКД.
- Но им выгоднее, когда плата осуществляется по нормативу.
- Дилемма. Если приборов не будет, на ресурсника - руководителя компании, как должностное лицо - будет наложен штраф в 100-150 тысяч рублей. Это регулярно будет контролировать Госжилинспекция при проверках. Но я бы не стал однозначно утверждать, что ресурсникам выгодно работать по нормативу, считаю что работать с управляющими компаниями по прибору учета выгодней и комфортней. Через тариф областная власть помочь ресурсоснабжающей организации не сможет, сегодня мы проводим по этому вопросу консультации с потенциальными инвесторами, банками. Но однозначно: бюджетных денег больше тратиться на эти цели не будет, законодатель определил - платить за прибор учета должен собственник жилья, а ресурсоснабжающая организация является исполнителем этой воли.
- Нехватку средств - платы за ЖКУ по приборам учета - будут «раскидывать» по всем жильцам дома?
- Так называемую дельту, небаланс показаний индивидуального и общедомового счетчиков УК распределит на всех жильцов. Чтобы этого избежать, надо синхронизировать сбор показаний приборов учета в один день - 1 раз в месяц.
- Это нереально.
- Но такие ответственные уже есть. Есть хорошие примеры работы инициативных групп, которые обеспечили единовременное снятие, проведение энергоаудита, обнаружили все незаконные присоединения. «Отрезали» киоски и ларьки от внутридомовых сетей - и в 2-3 раза снизили потребление электроэнергии, приходящееся на места общего пользования.
- Конечная цель всех учетов - вернуть в дом в то идеальное состояние, которое было в год его постройки?
- Прибор учета сам по себе не улучшит состояние дома, он покажет «болезнь» дома, как расходуются ресурсы и куда, после чего нужно заказать энергоаудит, который определит, где и что теряем и что необходимо сделать. За деньги собственников, естественно. И поэтапно надо будет проводить энергоэффективные, модернизационные мероприятия, осуществлять плановые ремонты и капитальные ремонты (их необходимо делать 1 раз в 25 лет). Но у нас катастрофические недоремонты, поэтому это очень затратные мероприятия, например, на комплексный капитальный ремонт одного 5-ти этажного дома требуется больше 10 млн рублей. Правительство области и муниципалитеты понимают, эту беду и будут закладывать бюджетные средства на эти цели, но в любом случае после выхода ФЗ о региональной системе капремонтов, на долю жильцов придется 20-30% стоимости капремонта - минимум
- Вы считаете, каждый сможет это заплатить? Не получится, что больший процент этой платы будет поступать в виде дотации из местного бюджета?
- По предварительным расчетам, 20% платы за капремонт для северянина - это предел. Но может, кому-то стоит подумать о деприватизации своей квартиры, передаче ее обратно в муниципалитет? Тогда он будет нести ответственность за жилье.
- Бесплатно? А если человек вложился в евроремонт, или приобрел жилье на свои деньги?
- Ситуация неоднозначна. Как я говорил, государство должно было прежде отремонтировать квартиры и дома, а потом передать их нам в собственность. Но теперь это наша собственность и мы несем за нее финансовую, в т.ч. ответственность, это необходимо осознавать. Ведь жители кооперативных домов, живут так всегда, жители индивидуальных домов, не требуют от государства установки приборов учета или замены крыши, они себя сразу позиционируют как собственники, и, нам жителям многоквартирных домов надо понять, что они - собственники.