14:4706.09.11

Андрей Широков - найти хозяина для сложного хозяйства

Андрей Широков - найти хозяина для сложного хозяйства

Ничто не оценивается нами так низко и не обходится так дорого, как содержание наших многоквартирных домов и коммунальные услуги. Разговоры о необходимости реформы устаревшей системы ЖКХ начались еще два десятилетия назад. С тех пор платежи выросли в десятки раз, но состояние наших домов и коммунальной инфраструктуры городов изменилось несильно.
О том, что ждет сферу ЖКХ, мы беседуем с председателем комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андреем Широковым.
- Андрей Вячеславович, реформа ЖКХ начата давно, но достигнуты ли ее цели? Ведь платежи собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах растут, а условия для комфортного проживания созданы еще далеко не везде. Когда можно ждать перемен к лучшему?

- Для понимания проблемы надо знать, что сегодня принципиально различны системы формирования и регулирования тарифов в жилищной сфере и для организаций коммунальных комплексов (ОКК). Тарифы на коммунальные ресурсы - электричество, тепло, воду, которые доставляются в многоквартирные (МКД) и жилые дома, регулирует государство. Конечно, ОКК обосновывают величину валовой выручки, эти расчеты проверяются органами публичной власти и именно за ними последнее слово.
Только далеко не всегда утвержденные тарифы экономически обоснованы. Ведь в каждом городе условия различны: где-то далеко до источников воды, где-то необходимо издалека завозить мазут или уголь, а где-то нужна срочная перекладка ветхих сетей. Поэтому реальные затраты сильно отличаются в различных городах страны, и утвержденные тарифы не всегда позволяют выполнять работы, которые необходимы для обеспечения нужного качества ресурсов. Именно для защиты населения от быстрого роста тарифов на ресурсы государство участвует в их регулировании, не доверяясь «невидимой руке» рынка.
Регулирование тарифов ОКК в значительной мере носит политический, а не экономический характер. Именно это и тормозит ход реформы, так как для эффективного управления необходим массовый приход в эту сферу частных компаний-операторов и частных инвестиций. Но это случится, когда тарифы на коммунальные ресурсы станут действительно экономически обоснованными и прогнозируемыми на длительные периоды. Тогда и можно будет увидеть реальные результаты реформирования в этой сфере.
Иначе обстоит дело в жилищной сфере. Здесь уже велика доля частной собственности: сегодня приватизировано более 80 % жилых помещений в многоквартирных домах. Жилищный кодекс РФ установил право и даже обязанность собственников выбирать форму управления МКД, определять управляющие компании и утверждать на общих собраниях планы необходимых работ. Именно собственники должны принимать решения о том, что входит в обязанности управляющего и сколько ему платить.
Но далеко не во всех МКД собственники готовы взять на себя такую ответственность. Поэтому есть «запасный путь»: закон позволяет органам публичной власти устанавливать тарифы на содержание и ремонт общего имущества тогда, когда собственники помещений не приняли нужных решений.
И тут возникает проблема: дома находятся в различном техническом состоянии, а утверждаемые тарифы очень слабо дифференцированы. При таких тарифах практически невозможно вести учет платежей по каждому МКД и использовать такие платежи только для данного МКД, хотя этого и требует закон. Кроме того, понятно, что, устанавливая тарифы на содержание общего имущества, органы публичной власти вынуждены ограничивать их рост, ведь иначе вырастут затраты местных бюджетов на жилищные субсидии малодоходным домохозяйствам.
Именно поэтому сохраняются многие недостатки прежней системы управления жилищными фондами. Но каждый должен помнить, что борьба с ними - в руках собственников, закон на их стороне. Надо знать свои права и объединяться для их коллективного отстаивания. Осталось изменить ментальность так, чтобы каждый понял: собственное жилье - это дорогое удовольствие! Сегодня почти у каждой квартиры есть хозяин, но такой же хозяин нужен и всему дому: подъездам, лифтам, системам инженерного оборудования.
Предстоит законодательно определить условия деятельности организаций, управляющих МКД, четко определить цели управления. Поэтому наш комитет выступает с предложением о разработке проекта Федерального закона «Об управлении жилой недвижимостью», который мог бы заменить очень короткий и недостаточно подробный раздел действующего Жилищного кодекса РФ. Новый закон должен будет защитить как интересы управляющих, так и интересы ресурсоснабжающих организаций, собственников помещений в МКД. Нужны и нормы, регулирующие правоотношения управляющих с органами публичной власти.
- Закон «Об управлении жилой недвижимостью» сможет решить все проблемы реформирования?
- Нет, этого недостаточно. До недавнего времени, когда публичная власть была основным собственником жилой недвижимости в стране, она не смогла эффективно ей управлять, обеспечивать своевременное и полное проведение капитальных ремонтов. Так называемый «недоремонт» выражается сегодня астрономическими цифрами - нужны триллионы рублей!
Конечно, в бюджетной системе страны сегодня нет таких средств, нужно искать новые экономические механизмы. Нашим комитетом подготовлены предложения, суть которых состоит в том, чтобы признать каждый МКД объектом недвижимости. Эти предложения уже направлены президентом ТПП РФ Сергеем Катыриным в правительство. Пародокс, но по действующему законодательству МКД не может быть объектом недвижимости. Если это изменить, то можно будет ввести для МКД институт амортизации, разработать механизмы накопления амортизации, а также оборота ценных бумаг, выпускаемых под эти средства специальным фондом или уполномоченными банками.
Механизмы предлагаемого ТПП РФ закона «Об обеспечении финансирования капитальных ремонтов» будут, очевидно, достаточно сложны, но нам представляется, что компетенции различных комитетов палаты при нашей совместной работе позволят такие механизмы предложить.
Если правительство согласится с нашими предложениями, то станут понятны и вопросы преобразования Фонда содействия реформированию ЖКХ. Он стал очень полезным инструментом политики публичной власти - его средства позволили провести капитальные ремонты многих тысяч МКД в городах практически всех регионов страны. Но он работал со средствами из бюджета, срок его существования ограничен законом - только до 2013 года. Значит, требуется новый закон, новые экономические и финансовые механизмы, которые позволят восстановить техническое состояние всех без исключения МКД.
Наш комитет считает, что потребуется и специальное законодательство «О социальном жилье в РФ». Сегодня еще действует сохранившийся почти в неизменном виде со времен плановой экономики институт социального найма жилья. Закон разрешает этот вид найма только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а Конституция позволяет использовать для решения жилищной проблемы малодоходные домохозяйства и частные жилищные фонды.
Сегодня уже достаточно развит институт ипотеки, который стимулирует граждан к тому, чтобы они становились собственниками жилья. Но ведь далеко не каждый может нести бремя собственности. Например, семья студентов, получившая социальную ипотеку, не может быть полностью уверена в том, что ее будущие доходы будут достаточны для выплаты даже льготного кредита.
Поэтому позиция нашего комитета состоит в том, что законодателю необходимо больше внимания уделять стимулированию строительства социального жилья. Конечно, для этого надо будет сформулировать достаточно широкий круг преференций для банков, страховых компаний, девелоперов, застройщиков с тем, чтобы строительство и управление социальным жильем стало интересным бизнесом. Публичной власти достаточно решать только обязательные для нее проблемы социальной помощи - своевременную и полную выплату жилищных субсидий тем семьям, которые будут получать право проживания в социальном жилье.
- Скажите, а такая популярная сегодня форма объединения собственников жилья, как ТСЖ, может обеспечить эффективное управление МКД и получение качественных коммунальных услуг в каждом помещении МКД?
- Нам кажется, что сегодня закон не совсем точно определяет цели и задачи образования ТСЖ, права и обязанности его членов. Этим организациям предоставлено право управлять общим имуществом, но цели такого управления законом не установлены! Если будут сформулированы экономически верные цели управления МКД как объектов недвижимости с многомиллионной стоимостью, то станет очевидно, что ТСЖ, в которых нет ни нужного числа квалифицированных специалистов, ни активов, обеспечивающих получение кредитов, ни достаточных оборотных средств, не смогут обеспечить достижение целей управления. Нам кажется, что ТСЖ - это очень актуальная форма организации сообществ собственников, которая должна укреплять социальные связи между собственниками. Необходимо создавать условия для того, чтобы эти связи выступали как ресурс для получения выгод совместного проживания. ТСЖ должно ответственно подходить к выбору профессионального управляющего, обеспечивать контроль над его деятельностью, не вмешиваясь в решение хозяйственных вопросов.
Нужны и новые права ТСЖ для обеспечения полной и своевременной оплаты всеми собственниками содержания и ремонта общего имущества, коммунальных услуг, например, путем принудительного отчуждения имущества должников, даже если собственником жилья является публичная власть, сдающая его по договорам социального найма.
Предстоит решение и других важных проблем. Наш комитет может в этом активно участвовать, предоставляя анализ зарубежного опыта участия объединений собственников в процессах управления дорогостоящими объектами жилой недвижимости.
- Вы видите возможности достижения целей реформы в ближайшие годы?
- Конечно, я оптимист! Для успеха реформы нужно внимательно анализировать те ошибки, которые уже сделаны в ходе реформирования, более четко формулировать цели и задачи реформы на каждом ее этапе, изменять при необходимости принятые законы и другие нормативные акты. Не ошибается только тот, кто ничего не делает! Сегодня многие группы ресурсоснабжающих организаций уже получили опыт лоббирования на различных уровнях публичной власти. Это правильно, публичная власть должна знать их законные интересы, правильно формулировать их права и обязанности.
Но и другим участникам коммунальных рынков нужны квалифицированные легальные лоббисты. Это подтверждают все участники всероссийских форумов «Система управления жилищными фондами России».
В резолюции последнего форума, который состоялся в начале июня, сформулировано предложение Министерству регионального развития всегда привлекать в рабочие группы по разработке проектов законов и нормативно-правовых актов для жилищной сферы специалистов нашего комитета и других объединений управляющих организаций. Коллективный опыт управления общим имуществом в МКД и должен стать базой для формулирования юридических норм, которые дадут возможность достижения целей так затянувшейся реформы ЖКХ.
«ТПП-Информ».

Поделиться: