Директор МКУ «Новые формы управления» Александр Раев в эфире «Большого радио» рассказал о том, с каким вопросами мурманчане могут обратиться к специалистам учреждения для защиты своих прав в сфере ЖКХ, как жители обалстного центра могут сменить управляющую компанию, а также как создать ТСЖ.
- Когда были созданы «Новые формы управления» и для чего?
- Организация организована в 2009 году администрацией города Мурманска для реализации полномочий органа местного самоуправления в сфере жилищных отношений. Администрация, как и жители города, является собственником жилых и нежилых муниципальных помещений, расположенных в многоквартирных домах и, соответственно, имеет такие же права и обязанности, как и граждане в этих домах - оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в связи с чем в праве требовать с управляющих компаний и ТСЖ надлежащего выполнения своих обязанностей. Кроме того, что мы реализуем функции непосредственно органа местного самоуправления по управлению своим имуществом, мы также помогаем гражданам в этом вопросе практически как специализированная организация. Мурманчане могут обратиться к нам по вопросам содержания общедомового имущества, текущего ремонта либо выбора способа управления домом, в том числе смены управляющей организации, если деятельность существующей организации их не устраивает.
- С какими проблемами в основном обращаются мурманчане?
- Первичный вопрос у людей возникает по тем услугам, которые им не предоставляются. Например, начинает протекать кровля, не убирается территория, в том числе в зимний период, и у человека возникает желание на эту организацию пожаловаться или что-то с ней сделать - принудить к выполнению работы или поменять.
- А соответствующая работа УК прописана в заключенном договоре?
- Да, в жилищном кодексе есть такое понятие, как договор управления. И в нем должны быть, как и в любом гражданском договоре, прописаны основные условия - предмет, цена и срок. Данный документ выдвигается именно управляющей организацией, когда она выходит на общее собрание, когда она предлагает себя избрать. И зачастую собственники его не видят, он предоставляется в том виде, в каком его предлагает управляющая организация, из-за чего в нем могут отсутствовать достаточно важные положения, например, полный перечень работ.
- Мурманчане могут прийти к вам с договором, который предлагает нам управляющая компания, и проконсультироваться?
- Да, можно обратиться с этим вопросом. Организация должна предоставить договор, но необходимо его потребовать, о чем не все знают. С учетом того, что он многостраничный, надо сравнивать на соответствие с законодательством, поскольку любят увеличивать сроки или какие-то работы убирать. Наши специалисты посмотрят и скажут, в чем несоответствие. Сложности с введением жилищного кодекса и попыткой указать на то, что отношение между управляющей компанией и собственником регулируются с помощью договора, помог решить в 2011 году Высший арбитражный суд, который прямо указал, что все текущие неотложные сезонные работы должны выполняться УК в силу норм содержания дома как объекта, независимо от того, упоминается ли это в договоре. Фактически было указано, что договор управления вторичен. Это же касается и капитального ремонта. Необходимость капитального ремонта не освобождает от обязанностей делать локальные задачи.
- Как можно сменить УК? Насколько это сложно?
- Это крайняя мера, предусмотренная жилищным кодексом. В случае, если УК не выполняет свои обязанности надлежащем образом, то собственники вправе на общем собрании ее сменить. Тут первично желание собственника. После необходимо найти другую УК, у нас в городе их более 50.
- А при выборе УК можно ознакомиться с тем, как она занимается уборкой на другой территории?
- Если люди видят, что соседний дом обслуживается нормально, а их не очень, то обычно они в первую очередь выбирают ту компанию, которая рядом. УК удобна территориальная близость. После того, как вы выбрали новую УК, она может сама помочь собственнику организовать общее собрание. Или же собственники могут обратиться к нам за оказанием методической помощи, то есть это комплект документов для проведения общего собрания, начиная с сообщения, которое развешивается на каждый подъезд дома, и заканчивая составлением итогового протокола. Самая большая сложность в проведении собрания это опрос соседей, обход с листами, чтобы узнать их мнение, поскольку для смены УК требуется не менее 50% голосов.
- Достаточно ли для смены просто желания или нужны доказательства недобросовестного исполнения обязанностей УК?
- Как правило, у людей желание сменить УК единодушное, и спорить с соседями об этом не приходится. А вот УК могут возражать по поводу своей смены. Лет 5 назад были попытки обжалования в антимонопольную службу. Но достаточно посмотреть количество жалоб в аварийную службу, что доказывает факт невыполненных работ. Обычно даже на хорошую организацию десятки жалоб найдутся.
- Насколько сложно создать ТСЖ? И в целом, как его создать, как часто дома с ТСЖ обращаются к вам и с какими вопросами?
- Из созданных ТСЖ к нам практически не обращаются с вопросами. Есть ТСЖ, которые нанимают подрядчиков или самостоятельно занимаются управлением - нанимают дворника, заключают договоры. ТСЖ создается по аналогичной со сменой УК схеме, только на повестку собрания выносится не смена, а создание товарищества. Для этого нужна инициативная группа, разобраться, кто будет руководить, кто будет входить в ревизионную комиссию, а кто в правление ТСЖ. После подаются документы в налоговую инспекцию для регистрации юридического лица ТСЖ, выплачивается госпошлина. И после регистрации в налоговой, люди вправе реализовать новую систему управления, уведомив предыдущую УК. Нужно также направить необходимые заявки в ресурсоснабжающие организации для заключения договоров и приступить к управлению домом. Зачастую при создании ТСЖ люди опираются на чужой опыт.
- Совмещать председательство ТСЖ и серьезную работу практически невозможно?
- Думаю, что да. Это удобно пенсионерам и тем, кто не занят на работе. В основном, деятельность председателя ТСЖ может оплачиваться, если это оговорят на общем собрании, чтобы он был заинтересован в качественном выполнении работы. Обычно ему устанавливают 30 тысяч в месяц, и мне кажется, что это имеет эффект на трудоспособность и качество выполняемой работы.
- Что в итоге лучше - УК или ТСЖ?
- Более выгодно ТСЖ, поскольку УК имеет не один дом в управлении, а бывает что сотню, средства поступают на их общий счет и могут расходоваться на какие-то иные нужды. А когда домом управляет ТСЖ, все средства идут на поддержание порядка именно в доме. При этом ТСЖ может выискивать другие способы получения денежных средств - что-то сдать в аренду, сдать фасад на рекламу.
- Как муниципалитет поддерживает лучших в управлении многоквартирных домов?
- В Мурманске реализуется программа «Жилищно-коммунальное хозяйство» 2018-2022 годы. По ней собственникам, решившим создать ТСЖ, возмещаются затраты на регистрацию - 4 тысячи рублей, предоставляются субсидии на обучение эффективному управлению, и ежегодно проводятся конкурсы «Чистый дом», «Чистый двор» и «Лучшее товарищество собственников недвижимости», по результатам которых даются грамоты и ценные призы.
Сейчас также читают: С 11 ноября в Мурманской области QR-коды потребуют в ТЦ
