Решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 14% годовых не принесло рынку недвижимости долгожданного результата. Рынок уже адаптировался к текущему коридору, но высокая стоимость денег продолжает тормозить оживление в стройотрасли, снижая чистую прибыль девелоперов и увеличивая их долговую нагрузку, считает эксперт по недвижимости в Мурманской области Тарас Тарасов.
Для Мурманской области, где рынок недвижимости имеет ярко выраженную северную специфику, эта «жесткая реальность», о которой предупреждает эксперт, ощущается особенно остро. Мы проанализировали, как экономические факторы отражаются на региональном рынке, дополнив картину мнением местных практиков.
Строительство в Заполярье изначально на 20–30% дороже, чем в центральной России — из-за сложной логистики, дорогих материалов и необходимости применения специальных технологий для вечной мерзлоты. При ключевой ставке 14% стоимость проектного финансирования для застройщиков становится сложной. Если в других регионах девелоперы еще могут «ужаться» в маржинальности, то в Мурманске снижение прибыли быстро упирается в физический предел рентабельности. Это способствует переходу застройщиков в режим «тотальной экономии»: отказу от масштабных инвестиций, замедлению новых площадок.
Как отмечает один из ведущих риелторов Мурманска, ситуация на местном рынке остается предсказуемо сложной:
«Все будет, как и ранее: особых изменений не будет, останется прежняя стагнация, которая слегка лишь снизится за счет традиционного осеннего спроса. Рядовые граждане по-прежнему не сильно стремятся брать ипотеку под 18–19% годовых. Основная масса сделок сейчас идет за собственные средства», — констатирует эксперт Тарас Тарасов.
Действительно, рыночная ипотека с ее заградительными ставками фактически вывела средний класс из числа потенциальных заемщиков.
Семейная ипотека теряет былой драйв.
Еще несколько лет назад льготные программы были главным локомотивом спроса на новостройки. Однако сейчас, по словам мурманского риелтора, востребованность даже «Семейной ипотеки» неуклонно снижается:
«Она все меньше востребована. Хотя и остается единственным приемлемым кредитом для населения, но там ряд условий все же есть. И опять-таки, она распространяется только на новостройки. А те, кто хочет купить и сразу заехать, для них это не является равноценной альтернативой. Поэтому большинство ждет изменений и снижения ключевой ставки».
Свевряне боятся рисков недостроя или длительного ожидания сдачи дома, предпочитая готовое жилье на вторичном рынке, на которое льготные программы либо не распространяются, либо действуют с серьезными ограничениями. В результате формируется классическая выжидательная позиция.
Последним «якорем» для жителей «рыбного» края остается «Арктическая ипотека». Именно она удерживает спрос на первичном рынке Мурманской области, дает возможность приобретать жилье с ипотекой под 2%. Однако и этот инструмент имеет свои пределы: он доступен строго определенным категориям граждан (молодые семьи, медики, педагоги, участники программы «Арктический гектар»), а лимиты финансирования не безграничны. Он не может компенсировать общее охлаждение рынка.
В ближайшие полгода специалисты рынка недвижимости в Мурманской области ожидают стагнации цен и объема сделок, резкого обвала не будет из-за дорогих кредитов застройщиков.
Ранее Nord-News сообщал, что в Коле состоится премьера грузинского спектакля.
Сейчас также читают: Евгений ДАНИЛКИН. Мурманск. Начало летописи
Фото: Дарья Жаравина
Соответствует редакционной политике
