Ипотека-2011 - на рынке все спокойно

Спрос на ипотеку в последнее время вырос в разы. И банки активно поддерживают эту тенденцию. Эксперты объясняют: ситуация в экономике стала стабильной - вот заемщики и не боятся брать в долг на длительный срок. Действительно, минувший год стал периодом восстановления для российского ипотечного рынка. Параметры кредитования фактически вернулись к докризисным. В нынешнем году резких перемен на ипотечном фронте не ожидается. По какой ставке можно взять ипотечный кредит в Мурманске? И на что обращать внимание при выборе займа на жилье?
На границе года
В конце 2010 года российский ипотечный рынок оказался в плюсе. В течение последних месяцев шло восстановление сегмента кредитования. И хотя размах его все еще ниже докризисного, сегодня это никого в банковской среде не смущает.
- В нынешнем году ожидается существенный подъем по выдаче ипотечных кредитов населению. Это вызвано прежде всего тем, что количество банков, выдающих ипотечные кредиты, увеличилось, - утверждает Олег Каменев (фото 1), врио гендиректора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» (ОАО «АИЖКМО»). - Сейчас около 20 банков выдают ипотечный кредит или вот-вот хотят заняться этим. Условия по выдаче ипотечных кредитов стали лучше, чем до кризиса. Первоначальный взнос снизился до 10%, а процентные ставки упали ниже, чем были до кризиса - сейчас они составляют в зависимости от программ от 9,5 до 12-13%.
Для заемщиков покупать квартиру в кредит сейчас по сравнению с предыдущими годами стало намного выгоднее. Во-первых, цены на квартиры еще находятся не на пике. По Мурманской области наблюдается рост на недвижимость, но в рамках инфляции, - продолжает Олег Юрьевич. - Сейчас квадратный метр стоит 32,5 тысячи рублей. Самый пик цен на жилье в Заполярье был в конце 2008 года. Потом цены пошли вниз, и они сейчас колеблются в диапазоне от 32 до 33 тысяч рублей.
По словам Константина Вензовского, директора мурманского агентства недвижимости «Риэлт», ипотека сейчас пользуется популярностью во всех сегментах рынка.
- Банки открывают новые привлекательные программы, выходят на рынок недвижимости с агрессивной рекламой в надежде привлечь новых клиентов. Активно в этой работе используются и риэлторские компании, - говорит Константин Александрович. - Ипотека открыта сегодня для многих слоев населения, и просматривается рост лояльности к заемщикам при принятии банками решений о выдаче кредита. Процентная ставка 11-13 % сегодня считается нормой. Традиционная сумма ипотечного кредита - миллион рублей. Наиболее интересные программы предлагают Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК Мурманской области, Днб нор Мончебанк - именно они являются лидерами рынка ипотеки в Мурманске, их кредиты самые популярные у мурманчан.
От конкуренции страдает качество ипотечного портфеля
В начале 2011 года на ипотечном рынке наблюдается спокойная рабочая атмосфера, никто не ожидает каких-либо разительных перемен. По оценкам экспертов, скорее всего, в нынешнем году получат развитие основные тенденции минувшего года: плавный рост спроса, активная борьба банков за клиентов и постепенное улучшение условий кредитования. Напомним, уже к концу 2010-го конкуренция между кредиторами стала вполне ощутимой. Особенно если учесть, что сегодня нет принципиальной разницы в условиях кредитования: все крупные банки предлагают один и тот же стандартный набор продуктов. Поэтому постепенно им приходится применять те же самые инструменты конкурентной борьбы, что и до кризиса: снижать требования к первоначальному взносу, обеспечению кредита и тому подобное.
Эксперты также считают, что при сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом сохранится. Вместе с тем удешевление кредитов уже не будет столь заметным.
Снижению первоначального взноса будет способствовать такое нововведение прошлого года, как система ипотечного страхования. Этот страховой продукт предполагает, что заемщик берет кредит с 10% собственных средств и страхует риск невозврата кредита в размере суммы, недостающей ему до полноценного первоначального взноса (например, 20%). Такие страховые программы должны выступить компромиссом между интересами банка и заемщика. Они, с одной стороны, позволяют взять кредит с пониженным первоначальным взносом, с другой - гарантируют банку возврат средств.
- Есть определенная категория банков, которая находится в процентных ставках и комиссиях, в принципе, в одном диапазоне. Сейчас конкуренция перерастает в качество предоставляемых услуг, - рассказывает Олег Каменев. - При проверке покупаемой квартиры банк тоже подходит с определенной долей ответственности, потому что ему выгодно, чтобы она была вашей собственностью и по каким-то юридическим моментам у вас ее не отняли. Конкуренция больше всего развивается в том, что документов стараются меньше запрашивать. С одной стороны, это хорошо, но с другой - это может плохо сказаться на состоянии ипотечного портфеля банка. Он может ухудшаться. Если смотреть конец предыдущего года, то по просрочкам Мурманская область занимает не самое худшее место. Процент просрочки достаточно низкий - 0,43 - по году, в количественном выражении - 18 миллионов рублей. Если учесть, что портфель обычно на сумму 4 миллиарда рублей, то 18 миллионов - это небольшая цифра.
Государственная поддержка и новые программы
Восстановление доверия населения к банковской системе в целом и к ипотеке в частности является одной из главных тенденций, которые оставил прошедший год. Вторая не менее значимая тенденция - активная поддержка ипотеки на государственном уровне.
Правительство РФ утвердило программу «Жилище» на 2011-2015 годы. Общий объем финансирования программы в 2011-2015 гг. составит 620,69 миллиарда рублей. В том числе из федерального бюджета предполагается выделить 291,15 млрд рублей, из бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов - 109,96 млрд рублей. Из внебюджетных источников необходимо привлечь 219,58 млрд рублей, в том числе 0,39 млрд рублей средств инвесторов и 219,19 миллиардов рублей средств молодых семей. Продолжает действовать программа «Материнский капитал». С этого года норма закона, позволяющая тратить на погашение ипотеки маткапитал, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка, стала постоянной.
В ОАО «АИЖКМО» есть специализированная программа «Материнский капитал», позволяющая взять ипотечный кредит с первоначальным взносом 10% с процентными ставками от 10,25 до 12,45% годовых.
Также есть специализированная программа для военнослужащих - участников накопительной ипотечной системы (НИС) «Военная ипотека». По данной программе военнослужащие могут взять ипотечный кредит до двух миллионов рублей, который будет погашать государство в лице НИС, и с учетом их накоплений на их счете в накопительной ипотечной системе могут приобрести квартиру за 2500000-2750000 рублей без использования собственных средств.
Существует программа «Новостройка», позволяющая взять ипотечный кредит на покупку у юридического лица квартиры, построенной после 2007 года, по сниженным процентным ставкам от 9,5% до 11% годовых.
- Сейчас правительство Мурманской области работает в направлении первичного рынка недвижимости, мы ожидаем, что в конце этого, начале следующего года произойдут какие-нибудь изменения, появится эконом-жилье для северян, - говорит Олег Юрьевич.
На рынке сейчас появились программы по перекредитованию. Заемщики могут сравнить нынешние процентные ставки и те, по которым они брали ипотечный кредит, и выбрать для себя более выгодную. То есть взять новый кредит, погасить предыдущий и платить в дальнейшем по новой процентной ставке.
- Появились программы, позволяющие брать ипотечные кредиты по переменной процентной ставке. Здесь заемщикам нужно быть внимательнее, потому что риски они берут на себя, - предупреждает врио гендиректора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области». - Процентная ставка может меняться в течение всего срока кредита, и это зависит от экономического состояния в стране. Нужно внимательно читать договор, потому что банки, бывает, устанавливают процентные ставки, которые меняются год от года и в сторону, как правило, увеличения.
В АИЖК сейчас разрабатывается новая программа по реструктуризации ипотечных кредитов для проблемных заемщиков. Также данные программы для своих заемщиков есть и в крупных банках.
А в это время
Приоритеты мурманчан изменились в сторону более дорогого жилья, но рынок недвижимости при этом сократился вдвое
Константин Везензовский (фото 2), директор мурманского агентства недвижимости «Риэлт»:
- По моему мнению, спрос на жилье сегодня достаточно умеренный. У покупателей приоритеты склонились к жилью комфортному, более дорогому. Так, за последние три месяца сильно возросла цена на квартиры площадью более 65 кв.м в Октябрьском округе. Сегодня основное требование покупателя - это отремонтированное жилье, готовое к заселению, с удачным местоположением и самое главное - с разумной оценкой всех этих преимуществ. Эти требования в большей степени распространяются на жилье, приобретаемое на долгие годы, то есть к квартирам большим, которые приобретаются финансово состоявшимися семьями, а к квартирам однокомнатным и недорогим двухкомнатным требований меньше, все-таки такое жилье приобретают в начале своего жизненного пути или в связи с умеренными финансовыми возможностями. Цена на квадратный метр жилья в Мурманске колеблется в пределах 33 тысяч рублей в течение последних двух лет. Сегодня мы имеем рост стоимости жилья в пределах инфляции. Рынок недвижимости сократился, стало гораздо меньше предложений, но и снизился платежеспособный спрос на квартиры. Дефицит может быть обусловлен только этими факторами, квартир на рынке просто нет. Деловая активность во всех сегментах и со стороны всех участников рынка снизилась, полагаю, вдвое. Это коснулось в том числе и рынка аренды, а также рынка коммерческой недвижимости. Первичного рынка в Мурманске нет. Назвать рынком три реализуемых сегодня проекта (элитный дом «Премьер» на улице Буркова, дом на Кольском просп. возле офиса АМНГР, на улице Ломоносова. - Ред.) вряд ли можно. Цена в 45-50 тысяч рублей за квадратный метр является не очень комфортной для покупателей, и они отвечают игнорированием подобных предложений. Не секрет, что не менее трети квартир в домах, которые были сданы более полугода назад, - свободны, и их можно купить без конкуренции.
На заметку
ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» было образовано 18 июня 2007 года в соответствии с постановлением правительства Мурманской области № 266-ПП от 12 июля 2006 года «О создании регионального оператора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области».
Уставный капитал общества на 100% сформирован за счет средств Мурманской области.
Компания является аккредитованным участником Федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и выступает в качестве регионального оператора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Мурманской области.