Коммерческой недвижимости Мурманска - зелёный свет

Финансовый и экономический кризис негативно отразился на строительстве и объёмах инвестиционных вложений в экономику Мурманска. Развитие строительного комплекса в 2008-2010 гг. происходило медленными темпами, считают специалисты Promotion Realty из Москвы. Наблюдалось снижение инвестиционной привлекательности города.
Наибольшее влияние экономический кризис оказал на сферу строительства. Показатель объёма работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в 2009 году составил около 2 млрд рублей, что на 40% меньше аналогичного показателя за 2008 год. В 2011 году прогнозируется увеличение объёма строительно-подрядных работ в два раза - до уровня 2008 года.
Рынок коммерческой недвижимости находится на начальном этапе развития. Наиболее динамично развивающимся на данный момент является сегмент торговой недвижимости.
Рынок торговой недвижимости
Объекты торговой недвижимости города представлены преимущественно устаревшими общественно-деловыми зданиями, перепрофилированными и реконструированными производственными объектами, рынками и встроенными торговыми помещениями (street retail).
Общий объём предложения рынка качественной торговой недвижимости г. Мурманск по итогам I квартала 2011 года составляет 90000 кв. м, из которых только два объекта соответствуют требованиям к современным торговым комплексам - ТРК «Форум» (22150 кв. м) и ТК «Северное Нагорное» (15000 кв. м - 1-ая очередь).
С учетом дефицита предложения качественной торговой недвижимости на фоне развития федеральных и локальных операторов уровень вакантных площадей в торговых комплексах г. Мурманска близок к нулевому показателю. В формате street retail на основных торговых коридорах также нет свободных помещений, в случае ротации арендаторов срок экспозиции помещения минимален.
Ставки аренды на торговые помещения (как в торговых комплексах, так и в формате street retail) практически не изменились. Ввиду схожести форматов street retail и торговых комплексов города (за исключением наиболее современных торговых объектов) ставки аренды для street retail и торговых комплексов сопоставимы и составляют в среднем 1000 - 2500 руб./кв. м/месяц.
Наиболее активно в Мурманске развиваются сетевые операторы одежды и обуви, спортивного инвентаря, локальные сети товаров для детей и игрушек. Наиболее активная экспансия федеральных операторов на рынок г. Мурманск началась в 2007 году (после открытия ТРК «Форум»). Среди крупных федеральных операторов (в формате якорных арендаторов) в г. Мурманск представлены гипермаркеты продуктов сети «О'кей», среди операторов бытовой техники и электроники - «Эльдорадо», «Телемакс», «Техношок», операторы развлечений - кинотеатр сети «Кронверк Синема». В городе не представлены международные или федеральные операторы гипермаркетов формата DIY.
Открытая информация о развитии рынка коммерческой недвижимости г. Мурманск практически отсутствует. Наиболее значимым событием в сфере торговой недвижимости г. Мурманск за последние 5 лет стало приобретение компанией Northern European Properties в 2007 году ТРК «Форум» у локального девелопера ООО «Кристи», которое сейчас выполняет функции управляющей компании.
Наиболее активным локальным игроком является компания «Евророс», развивающая одноименную сеть продуктовых супермаркетов в г. Мурманск и Мурманской области, которая сейчас насчитывает 32 супермаркета. Компания была основана в 1993 году на базе торгово-розничного предприятия, также «Евророс» занимается девелопментом торговых комплексов (10 объектов в г. Мурманск), в которых якорными арендаторами являются супермаркеты сети.
Тенденции и прогнозы
До 2013 года общий объём предложения рынка качественной торговой недвижимости г. Мурманск может увеличиться на 59000 кв. м (вторая очередь ТК «Северное Нагорное» - 30000 кв. м, торговый комплекс рядом с гипермаркетом «Твой» - 25000 кв. м, универмаг «Волна» после реконструкции +4000 кв. м к существующей площади 6000 кв. м).
С учетом малого объёма заявленных к реализации проектов можно прогнозировать дефицит качественных торговых площадей в г. Мурманск в ближайшие 2 года, что может вызвать незначительное увеличение ставок аренды в пределах 10%, как в существующих торговых комплексах, так и в формате street retail.
На фоне развития рынка торговой недвижимости и с учетом уровня жизни населения, г. Мурманск является перспективным направлением для развития различных торговых сетей, работающих в среднем ценовом сегменте и не представленных в городе.
Реализация проектов качественных торговых объектов в г. Мурманск является перспективным направлением, так как торговые комплексы для жителей города являются не только местом совершения покупок, но и местом проведения досуга со всей семьей и друзьями. Поэтому качественный торговый комплекс с продуманной концепцией, тщательно подобранным пулом сетевых операторов и разнообразной развлекательной составляющей не будет испытывать дефицита в посетителях и будет заполнен арендаторами.
НАША СПРАВКА
Мурманск - административный центр Мурманской области и крупнейший в мире город, расположенный за пределами Северного полярного круга в зоне вечной мерзлоты. Город находится в северо-западной части Кольского полуострова на берегу Кольского залива. Площадь города составляет около 150 кв. км. Численность населения Мурманска, по предварительным данным Мурманскстата по итогам Всероссийской переписи населения 14 октября 2010 года, составила около 307,7 тысячи человек.
Мурманск обладает выгодным геополитическим расположением. В городе берет своё начало Северный морской путь, обеспечивающий доступ к природным ресурсам Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также транзит из Атлантики в Тихий океан. Мурманск в 2010 году был официально объявлен особой экономической зоной с целью создания сильной транспортно-торговой инфраструктуры и привлечения инвестиций.
Крупнейшими проектами, способными оказать положительное влияние на социально-экономическое развитие и восстановление как региона, так и г. Мурманск являются освоение Штокмановского месторождения и развитие Мурманского транспортного узла.
Демографическая ситуация в городе характеризуется как сложная. В результате оттока молодежи города в другие регионы и сложной экологической ситуации численность населения в ближайшие два-три года будет сокращаться. Размер среднемесячной заработной платы одного работника по данным за январь 2010 года составляет около 32300 рублей.
ЖИЛИЩНЫЙ ТУПИК
Елена Помелова, заместитель генерального директора ООО «Форос-недвижимость»:
«Сегодня в жилье нуждаются тысячи мурманчан. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильём колеблется между 30 и 45 кв. м на одного человека, причем в США - это 64 кв. м. Обеспеченность жильём жителей Мурманска низкая. Средний показатель составляет 18 кв. м. Однако только около 10% населения нашего края имеет жильё такой или большей площади, около трети населения обеспечено общей жилой площадью менее 9 м на одного человека.
В однокомнатных квартирах проживают тысячи северян, состоящих из 2-5 человек, которые оплачивают огромные коммунальные платежи за такие ужасающие по современным меркам условия. Пару десятков лет назад для нас актуальной была проблема деревянных бараков (причем до конца так и не решенная), сегодня - проблема однокомнатных квартир. При этом строительство жилья в Мурманской области каждый год уменьшается.
При довольно грубом подсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новую квартиру. Если продолжать строить такими темпами, то более трёх десятилетий необходимо для обеспечения жильём официально признанных очередников на приобретение жилплощади.
Причем ситуация с жильём усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Сегодня ежегодный объём нового строительства составляет немногим более 3% существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяет потребности населения в жилье, но и крайне отрицательно сказывается на качестве жилищного фонда».