Как любой человек, любящий свою работу, я много и часто рассказываю о ней своим друзьям и близким. Особенно люблю делиться своими впечатлениями от определений Верховного суда Российской Федерации.
Увлеченный рассказом, я часто не замечаю, как в глазах моих слушателей, далеких от юриспруденции, гаснет свет сознания и они погружаются в пучину неимоверной скуки. Огромное им спасибо, они стараются сохранять видимость заинтересованности, хотя иногда у них это выходит из рук вон плохо.
Однако, не так давно мой рассказ об очередном определении Верховного суда вызвал живой отклик среди многих моих знакомых. На удивление, все они были едины в своем мнении и совершенно не разделяли точку зрения Верховного суда.
Фабула дела в целом довольно проста, хотя и не лишена драматической окраски. Гражданин Авантюрян С., решил продать принадлежащие ему земельный участок и дом, которые находились в солнечном Туапсинском районе Краснодарского края, поэтому покупатель нашелся без особого труда.
Купить указанную недвижимость в, пожалуй, самом курортном регионе России решила гражданка Лопухова С. Проверив документы на собственность, покупательница не обнаружила других собственников, кроме гражданина Авантюряна С. Однако, дабы успокоить себя и уберечь от непредвиденных ситуаций, покупательница заветной недвижимости предусмотрительно поинтересовалась о том, состоит ли уважаемый продавец в браке.
По словам Авантюряна С., в браке он не состоял, а, чтобы развеять всяческие сомнения, предоставил паспорт, в котором отсутствовала отметка о заключении брака. Кроме того, он даже составил и заверил нотариально заявление о том, что в зарегистрированном браке не состоит и не имеет супруги, которая имела бы право на продаваемое имущество.
Лопухова С., получив по ее мнению «железобетонное» доказательство (нотариально заверенное все-таки) того, что ей ничто не угрожает, она приняла решение о покупке. Заключив договор купли-продажи и совершив все необходимые регистрационные действия, гражданка Лопухова получила на руки долгожданные документы о регистрации права собственности на дом ее мечты с небольшим кусочком земли.
Полноправная владелица дома и земельного участка была спокойна и готовилась к переезду. Но, как иногда случается, спокойствие было лишь затишьем перед бурей, грозившей выкинуть счастливую обладательницу из вновь приобретенного жилища.
Олицетворением бури явилась гражданка Авантюрян Р., жена гражданина Авантюряна С. Поскольку брак был заключен между Авантюрян Р. и Авантюрян С. в далеком 1986 году, то дом, построенный в 2008 году, автоматически становился совместной собственностью супругов. Как следствие, дом с земельным участком не мог быть продан без согласия второго супруга.
Чтобы вернуть свою принадлежащую на законном основании собственность, гражданка Авантюрян Р. обратилась в суд с иском о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной и признании права собственности на ½ доли жилого дома и земельного участка.
Лопухова С., по вполне понятным любому человеку причинам не желая расставаться с собственностью, которую уже считала своей, подала встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем и прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета бывших собственников.
Туапсинский районный суд удовлетворил иск Авантюрян Р. и отказал в удовлетворении иска Лопуховой С.
Однако, гражданка Лопухова С. продолжила борьбу за «место под солнцем» и обжаловала в апелляции решение нижестоящего суда. Апелляционный суд в свою очередь удовлетворил встречный иск Лопуховой С. и отказал в удовлетворении первоначального иска Авантюрян Р.
Апелляция исходила из того, что гражданка Авантюрян Р. должна была доказать, что другая сторона покупателя действовала недобросовестно, а проще говоря знала, что имущество находится в совместной собственности супругов и вместе с тем все равно решила заключить сделку. Однако таких доказательств истицей представлено не было.
Более того, суд вполне обоснованно заметил, что деньги, которые Авантюрян С. выручил от продажи дома и земельного участка, уже успешно потрачены и вернуть их Лопуховой С. не представляется возможным.
И действительно - вернуть деньги в такой ситуации не то чтобы сложно, а практически невозможно. Понятно, что скорее всего гражданин Авантюрян С. получает какие-то доходы, с которых, с учетом имеющихся несовершеннолетних детей, удержать сколько-нибудь значительную сумму не удастся, а обратить взыскание на долю мужа в доме нельзя, поскольку указанное имущество является единственным жильем и значит не может быть подвергнуто изъятию.
Вот и получается, что вернуть свои деньги Лопухова С. если и сможет, то в настолько отдаленном будущем, что вполне вероятно, что к тому времени дом будет в пору покупать на Марсе.
Руководствуясь примерно такой логикой, апелляционный суд и вынес свое определение.
Но неутомимая гражданка Авантюрян Р. не сдалась и отправилась с кассационной жалобой в Верховный суд Российской Федерации. Жалоба ее была успешно принята и рассмотрена.
И вот судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда скорее всего окончательно рассудила спор.
А рассудила она очень просто: для данного спора добросовестность другой стороны не имеет никакого значения. То есть следует применять специальную норму Семейного кодекса, а отдельные положения Гражданского кодекса, которые устанавливают недобросовестность другой стороны как необходимый фактор для признания таких сделок недействительными, применять к данному спору не следует.
Понятно, что в данной ситуации любое решение суда будет иметь определенные негативные последствия для проигравшей стороны. При этом не совсем ясно, почему стороннее лицо должно нести потери (в данном случае огромные) из-за действий незнакомого или малознакомого ему лица, в то время как супруга не несет никаких последствий за действия супруга.
При том, что они должны хорошо знать друг друга и таким образом пострадавшая в данной ситуации супруга могла предположить недобросовестное поведение своей «второй половины» и озаботиться хотя бы регистрацией совместного режима собственности.
То есть, Авантюрян Р. имела реальные шансы предотвратить нарушение своих прав. Покупатель же в данном случае добросовестно озаботился защитой своих прав и запросил документы, подтверждающие отсутствие заключенного брака у продавца.
И при этом все равно сторона, которая вела себя менее осмотрительно получает в данном споре неоправданную на мой взгляд привилегию. Такое решение суда абсолютно не способствует стабильности оборота недвижимости.
Так гражданка Лопухова С. осталась без денег и без дома под жарким туапсинским солнцем.
Вот так, неожиданное появление жены может испортить жизнь не только неверному супругу, но и человеку, который к этой жене отношения не имеет. В такие моменты очень сильно удивляешься жизни.
Казалось бы, жена объявилась у одного, а страдает другой.
В отсутствие единого реестра регистрации и учета браков проверить действительное наличие или отсутствие брака не представляется возможным.
Вместе с тем, любой гражданин может заключить брак на территории другого государства без каких-либо отметок в паспорте или же просто после потери паспорта не восстановить печать ЗАГСа.
Так что же делать, спросит меня любопытный читатель?
В такой ситуации добросовестному гражданину лучше всего до совершения сделки обратиться в страховую компанию для оценки рисков приобретения и произвести титульное страхование по завершении сделки.
Фамилии участников истории изменены
Максим Горнаев
юрист, эксперт «Pro bono»
Уполномоченного по защите прав предпринимателей
при Губернаторе Мурманской области
Рисунок Алены Галишниковой
Меха и чипы. Не пресные отношения