В Мурманской области логичнее всего было бы строить индивидуальное малоэтажное жильё.
Состояние рынка недвижимости во многом является своеобразной лакмусовой бумажкой экономики. По уровню располагаемого жилья принято, в частности, судить о том, насколько человек состоялся в жизни. Ты можешь не иметь шикарный автомобиль, но жить в нормальных условиях просто обязан. Поэтому недвижимость всегда будет интересовать самые широкие круги населения. Мурманский рынок недвижимости имеет свои специфические черты.
В этих особенностях пробовали разобраться мурманские эксперты, приглашённые в редакцию «Полярной правды» на «круглый стол» на тему «Квадратные метры на Севере».
Дорога к дому лежит через банк
Редакция:
- Всё же любая операция с недвижимостью неизбежно упирается в деньги. Деньги живут в банках. Что могут предложить гражданину, страждущему купить жильё, наши банкиры?
Алексей Хотенько:
- Для начала рассмотрим кредитование на строительство индивидуального жилого дома. Наш банк предлагает такую программу. Мы готовы предоставлять кредиты на покупку, правда, готового уже дома с землёй. Деньги на строительство мы тоже готовы предоставить, но, естественно, в качестве обеспечения мы просим предоставить какой-то твердый залог в виде квартиры.
Поэтому получить сейчас в банке деньги возможно. Ставки по таким кредитам довольно приемлемы, сравнимы со ставками на покупку квартиры на вторичном рынке - от 10% годовых, при условии, что у вас есть 60-процентный первоначальный взнос и срок кредита до 7 лет. С переменными ставками - зависит от ставки рефинансирования. Здесь ситуация другая. На первый год величина устанавливается от 9%, а на последующие года к ставке рефинансировния приплюсовывается надбавка, устанавливаемая опять же в зависимости от первоначального взноса.
Надо отметить, что у нас в городе покупают такие дома люди, располагающие деньгами. Поэтому заявок на покупку дома с землёй в Мурманске и области не так много.
Владимир Берёзкин:
- А на какой стадии вы готовы дать кредит? На стадии фундамента, или процентов 40-50 готовности?
Алексей Хотенько:
- Мы готовы предоставлять ипотечные кредиты на покупку дома на любом этапе строительства, при наличии залога в виде другой квартиры или дома.
Владимир Берёзкин:
- Я знаю, что в Питере, в Москве строящиеся дома и посёлки кредитуются с нуля, если банк кредитует собственно застройщика.
Алексей Хотенько:
- По индивидуальному жилью ситуация вкратце такова: деньги у банков на кредитование есть, программы кредитования есть, а достаточного предложения по приемлемым ценам - нет, соответственно и желания покупать у людей нет.
По стандартному жилью - сейчас получить ипотечный кредит никакой сложности не представляет. Взять кредит можно при наличии всего 10% первоначального взноса. Как я уже говорил - ставки в нашем банке сейчас очень доступны, от 9% . Платеж по ипотечному кредиту сопоставим с платежом за аренду квартиры. А преимущества ипотечного кредита перед съемной квартиры - очевидны. Беря ипотечный кредит, вы получаете квартиру, которая у вас в собственности. То есть, вы можете спокойно делать ремонт в этой квартире, вкладывать в неё деньги, понимая, что после возврата кредита она будет полностью вашей.. По сравнению с арендой выгоды здесь очевидны, поскольку там вы платите деньги чужому дяде, в любой момент вас могут попросить освободить помещение, и ремонт там тоже толком не сделать. Поэтому ипотечный кредит - это хорошее решение жилищного вопроса. С учетом стоимости квадрата самостоятельно скопить денег на покупку- практически невозможно, особенно молодым специалистам, молодым семьям.
Павел Побединский:
- Поддержав Алексея, скажу, что жилищный кредит сейчас самый лучший выход для приобретения жилья. Сбербанк предлагает сейчас много вариантов. Диапазон процентных ставок - от 9,5 до 15,25 % годовых. Все процентные ставки варьируются в зависимости от цели кредитования, сроков кредитования, первоначального взноса, и самое главное - в зависимости от категории клиента.
По кредитованию индивидуального строительства в ОАО «Сбербанк России» есть программы. Одна из них - строительство жилого дома. Клиент может получить до 85% стоимости этого строительства. Для этого он должен предоставить документы, подтверждающие процесс строительства. Вторая программа - «Загородная недвижимость». Это не означает, что работает она только за городом. Это может быть и в черте города. Клиент может получить кредит на приобретение земельного участка и построить там дом. В рамках данного продукта банк также выдаёт до 85% стоимости. Обеспечением по кредиту может быть залог земельного участка и поручительство физических лиц. Это же и по первому варианту.
Если конкретнее, то всю информацию по процентным ставкам можно найти на сайте нашего банка - www.sberbank.ru.
Павел Побединский:
- Если говорить о других продуктах жилищного кредитования, то ОАО «Сбербанк России» рад предложить своим клиентам такие как «Приобретение готово жилья» и «Приобретение строящегося жилья».
В рамках первого продукта клиенты банка могут воспользоваться кредитом на приобретение жилья, находящегося в собственности у физического или юридического лица. Второй же - приобретение строящегося жилья, к сожалению, для наших клиентов только за пределами Мурманской области.
Есть ещё такой вид кредитования как «Гараж». Исходя из названия, понятно его предназначение. Единственное ограничение - кредит предоставляется только на покупку гаража железобетонного либо кирпичного.
В дополнение хотелось бы добавить, сейчас в ОАО «Сбербанк России» действуют две акции. Первая называется «В десятку». Она предназначена для клиентов, которые желают получить кредит на приобретение недвижимости построенной или строящейся с участием кредитных средств банка. Такие кредиты даются на 10 лет с первоначальным взносом 10% от стоимости жилья, под 10% процентов годовых. Акция действует до 31.12.2011. Вторая акция - «888», направлена на приобретение строящегося жилья в любом уголке России. В рамках этой акции клиент может получить кредит на 8 лет под 8% годовых.
Также в ОАО «Сбербанк России» действует программа «Ипотека с государственной поддержкой». Процентная ставка - до 11% после оформления залога. Кредит в рамках данной программы может быть предоставлен на строительство недвижимости, под залог другого жилого помещения, в этом случае максимальная сумма кредита может достигать 100% стоимости строящегося жилья.
Юрий Сазонов:
- Коллеги рассказали, наверное, всё уже. Как известно право на жилье закреплено Конституцией, но в реальной жизни сегодня все намного сложней. Получить или купить жилье совсем не так просто. Поэтому самая реальная возможность обзавестись собственным жильем - это получить в банке кредит. В отношении кредитной политики «ДнБ НОР Мончебанк» придерживается принципов простоты и прозрачности. У нас не так много ипотечных программ, как у других банков, но наши условия просты и понятны для потребителя - ипотека без скрытых комиссий и с реальными процентными ставками. На данный момент ипотечные ставки при получении кредита в нашем банке напрямую зависят от первоначального взноса. Чем больше собственный взнос клиента, тем меньше процентная ставка по кредиту. У нас можно оформить ипотечный кредит в сумме до 10 миллионов рублей и сроком до 40 лет. Совсем недавно банк ввел льготные условия кредитования для молодых семей. Отныне заемщики от 20 до 34 лет могут получить ипотеку без первоначального взноса от стоимости приобретаемой недвижимости, если стоимость жилой недвижимости до 2 млн. рублей. Процентная ставка в первый год такого кредитования составляет 11,5%. Благодаря этим условиям по ипотеке «ДнБ НОР Мончебанк» стал победителем конкурса долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей города Мурманска» на 2011-2013 годы. Продукт востребован, поскольку сейчас молодая семья чаще не в силах позволить себе скопить достаточно средств на покупку жилья.
Есть у нас ещё такой вид кредита - «Обратная ипотека». Это когда у людей есть какое-то жильё, и мы под его залог предоставляем кредит.
Законов достаточно
Редакция:
- А насколько остра у нас в регионе проблема жульничества на рынке недвижимости?
Владимир Берёзкин:
- Если читать некоторые СМИ, то источником большинства, практически 99% преступлений, связанных с лишением граждан жилья, являются «оборотни в погонах». Получается, что именно от них идет утечка информации по проблемным квартирам, подписывание этих деклассированных элементов. Грабят кого? - так называемые группы риска: алкоголики, наркоманы, престарелые люди.
И, конечно, мне лично обидно читать в газете сообщения типа: «В Сочи поймали банду «чёрных риэлторов»...» Там в составе банды ни одного риэлтора, а есть милиционеры и нотариусы... В Москве то же самое...
Почему их называют «риэлторами»? Почему нет «чёрных банкиров»? Почему так не называют тех, кто нелегально ссуживает деньги под большие проценты?
Мы дважды выходили в администрацию города с просьбой создать комиссию по работе с гражданами, входящими в группу риска (алкоголики, наркоманы, одинокие старики). Предполагалось первичную информацию, исходящую от участковых, накопить в УВД и передать в органы власти, на рассмотрение комиссии. На комиссии должны присутствовать обязательно представитель администрации, риэлторы, органы опеки и попечительства и УВД. Если там есть малолетние дети, то РОНО должно разобраться, а можно ли их каким-то образом переселить без ущемления их прав. То есть, процесс нужно направить в цивилизованные рамки. Это поможет и ликвидировать, по крайней мере, уменьшить задолженности и оградить этих людей от преступников. К сожалению, как говорится, а воз и ныне там...
Основная часть мошенничеств с недвижимостью в Мурманске совершается неспециалистами. Преступность в данных случаях обусловлена жаждой наживы. Но, к сожалению, есть и специалисты, которые пользуясь знанием законов и лазеек в них, совершают противоправные действия, наживаясь на несведущих людях. Есть в городе, например, достаточно известные агентства, которые на протяжении вот уже десяти лет практикуют и незаконные и не совсем законные операции.
Думаю, что здесь можно навести порядок. Для этого органы правопорядка должны быть ориентированы последовательно на профилактику, предотвращение и раскрытие преступлений. Так оно и есть, но на бумаге, а в жизни не получается. Все беды в отчетности. Мы можем только рассуждать, как и все обыватели, но мы не специалисты в этом и борьба с преступностью - это не наше дело. Наше - операции с недвижимостью.
Вячеслав Кондратенко:
- Есть такой момент, когда сами потребители даже когда его предупреждаешь, что там есть подводные камни, он всё равно покупается на дешевизну цены, а потом приходит к нам в Гильдию и просит помочь выйти из этой неприятной ситуации...
Алексей Хотенько:
- Отсюда вывод: читайте внимательно договора, особенно - то, что напечатано мелким шрифтом.
Реплика одного из участников:
- У банкиров также внимательно читайте...
Редакция:
- В следующем году в ряде российских регионов планируется ввести налог на недвижимость и землю. В 2013 году это ожидает и Мурманскую область. Может ли этот закон повлиять на рынок недвижимости?
Владимир Берёзкин:
- Не так-то просто урегулировать вопрос с налогооблагаемой базой. Ранее предлагавшимся, но не прошедшим Думу проектом Закона предусматривалось создание муниципального регионального центра оценки, который как раз бы и занимался оценкой жилой недвижимости для целей налогообложения.
Введение налога в принципе, существенного влияния на цены не окажет. Во-первых, налог скорее всего будет щадящим. Малообеспеченные люди, возможно, даже будут избавлены от него. Не исключено, что обладатели нескольких квартир начнут избавляться от излишков, но, думаю, на рынок это не повлияет.