В апреле, согласно данным Банка России, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,8% годовых в рублях и 9,9% - в валюте. Таким образом, за месяц ставка снизилась на 0,3 процентного пункта, достигнув уровня ноября 2011 года. В результате банки выдали в апреле ипотечных на 114 млрд руб. С начала года кредитов было выдано на 341 млрд руб. Это в 1,3 раза больше, чем в аналогичный период годом ранее, сообщает expert.ru.
Причиной позитива стало снижение ставок по ипотеке рядом крупнейших игроков сектора - Сбербанком и ВТБ. Так, с 1 марта Сбербанк понизил процентные ставки по жилищному кредитованию и автокредитованию на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте (доллары США и евро). Минимальные ставки в рублях по жилищному кредитованию составляют 12% годовых. Кроме того, Сбербанк запускает новую акцию для первичного рынка жилья и всех категорий заемщиков, по которой будут действовать специальные условия: единая ставка 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос - от 12% стоимости жилья. В свою очередь, ВТБ понизил ставки по ипотеке примерно на 1,2 п. п.
Более того: можно прогнозировать, что ставки продолжат снижение и в мае. Так, с 31 мая 2013 года АИЖК понизило ставки по основной линейке ипотечных продуктов в среднем на 1-1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки (фиксированная или комбинированная). Снижение ставок, отметили в агентстве, стало возможным благодаря изменению стоимости фондирования, привлекаемого путем размещения на рынке ценных бумаг - корпоративных и ипотечных облигаций. Тот же ВТБ24 еще с 20 мая снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях. Снижение ставки составило до 1% в зависимости от срока кредита и первоначального взноса. При этом максимальное снижение произошло по наиболее востребованным кредитам с небольшим первоначальным взносом и длительными сроками кредитования. Так, например, ипотеку с минимальным первоначальным взносом 10% можно оформить по фиксированной ставке от 12,35% и переменной от 11,85%. При этом ВТБ24 с июня предоставил несколько ипотечных программ и льгот по ним. В частности, банк предлагает новый сервис на рынке ипотечного кредитования для жителей Москвы и Московской области - решение банка по ипотеке через интернет.
Снижение процентных ставок по ипотечным программам банками связано с желанием увеличить объемы продаж ипотечных продуктов, объясняет заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина. Темпы роста продаж ипотеки в последнее время начали потихоньку снижаться и чтобы стимулировать спрос банки начали делать свои условия более привлекательными. Происходит это на фоне падения стоимости пассивов: в последнее время мы видим среди крупных банков снижение ставок по депозитам и некоторое снижения стоимости ресурсов на международных рынках.
При этом говорить о том, что в ближайшее время ставки опустятся до, например, 7% годовых, о которых говорил в начале апреля Дмитрий Медведев, сегодня не целесообразно. Говоря о ставках по ипотечным продуктам прежде всего нужно понимать то, из чего они складываются. Это и стоимость привлечения для банка денежных средств и издержки кредитной организации на внедрение и реализацию услуги и т.д. Сегодня только ставка рефинансирования составляет 8,25% и это еще не конечная стоимость кредитных ресурсов для коммерческих банков, которые привлекают их на рынке. Также нужно понимать, что банку нужно платить зарплаты сотрудникам, осуществлять рекламу своих товаров и т.д. Если взять только ставку рефинансирования в 8,25%, прибавить к ней среднюю маржу, которую сегодня банки зарабатывают на ипотечных кредитах (в районе 2-3%), то уже получается 10,25-11,25% годовых.
Также необходимо понимать, что в секторе наблюдается повышенная конкуренция, которая не позволяет банкам задирать ставки - иначе кредиты будут никому не нужны. Поэтому те банки, кто в этом заинтересован, ищут способы снизить стоимость своих займов. Так, например, в банке «Интеркоммерц» процентная ставка по кредитам на приобретение квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке начинается с 9,2% годовых в рублях. Это выгодное предложение, особенно если учитывать, что средний процент по ипотечным кредитам в России сегодня составляет 12,5-14% годовых.
Снижение ипотечных ставок для Сбербанка и ВТБ24 - объективная необходимость, связанная с агрессивной политикой увеличения портфеля, считает и директор департамента продаж и продуктов Росгосстрах Банка Вилен Ли. С другой стороны, некоторые игроки, как, например, АИЖК, смогли получить более дешевое фондирование. Остальные снижают ставки за счет собственной прибыли, т.к. рынок ипотечного кредитования крайне чувствителен к малейшим изменениям ставки.
Однако ожидать существенного снижения до европейского и американского уровня не стоит, полагает эксперт: слишком велик перечень факторов, которые мешают переломить тенденцию. Динамика развития банковского сектора, высокая динамика уровня ликвидности, жесткая нормативная база ограничивают работу небольших банков, создают риски, при которых кредитные организации не склонны снижать стоимость кредитов. Мировой кризис на финансовых рынках и снижение доходов населения (при увеличении неплатежей по кредитам) также не могут не сказываться на ипотечной системе.
К тому же нельзя назвать происшедшее снижение ставок существенным, потому что 12-14% годовых для 10-30 летних кредитов - это по-прежнему очень дорого, говорит управляющий активами TNO Capital Александра Лозовая. В то же время рынок ипотеки в России пока очень мал, а спрос на жилье - велик (хотя этот спрос не всегда подкреплен достаточной для ипотечного кредита платежеспособностью). За 2012 год объем выданных ипотечных кредитов по данным ЦБ вырос на 44%, несмотря на относительно высокие ставки. Поэтому после снижения ставок в тех банках, которые пошли на это, зафиксирован рост активности ипотечных заемщиков, как указывают сами банкиры. С учетом слабых темпов роста экономики, спрос на недвижимость будет оставаться под давлением. Тем не менее, пока эксперт ожидает прироста ипотечного кредитного портфеля на 30-40% по итогам года, а также роста цен на недвижимость в крупнейших городах страны в среднем на 10%
На ставки по ипотеке влияют различные факторы, объясняет аналитик Абсолют Банка Александр Магунов: экономические, политические, социальные. Не так давно руководство страны высказывало намерение сделать ипотечное кредитование более доступным для населения. И если сейчас в России средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12-14% годовых, то в Европе этот показатель равен 2-3%. Поэтому долгосрочной целью является выход на сопоставимый с инфляцией уровень - 6%.
Конечно, говорит эксперт, в ближайшее время и одномоментно это невозможно. Во-первых, потому что банки будут не готовы к такому повороту событий, а во-вторых, потому что строительные компании также не сумеют предложить достаточное количество жилья при внезапном буме спроса, и цены на недвижимость могут резко пойти вверх, что не только не улучшит положение заемщиков, а может, наоборот, ухудшит. В краткосрочной же перспективе существенное влияние на дальнейшую динамику ставок будет оказывать политика крупнейших ипотечных банков, инфляционные ожидания, а также общая экономическая ситуация в стране.
