С приходом лета особенно хочется, чтобы во дворе родной многоэтажки было комфортно, спокойно и свежо от зелени в палисаднике. Но что делать, если под окнами вместо цветущей сирени "благоухают" помойные контейнеры? Можно ли выжить из дома шумный магазин, который расположился в подвале или на первом этаже?
О законных способах борьбы с этими и другими распространенными помехами, нарушающими интересы жильцов - в очередном выпуске нашей рубрики.
Торговле здесь не место
"Нас достал магазин, который пару лет назад открылся в подвале дома, - жалуется на одном из форумов в Интернете Ольга из Брянска. - По вечерам рядом собирается молодежь, покупают энергетики, кричат, ругаются, дерутся. Летом шумит кондиционер, не давая нормально спать. Можно ли с этим как-то бороться?" Обнадежим: можно. При этом методы и средства борьбы за свои права будут зависеть от места, где обосновалась торговая точка, досаждающая жильцам. На практике встречается три основных варианта.
Вариант первый: магазин расположился в подвале жилого дома. Это помещение находится в общей долевой собственности хозяев квартир (согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, перечисляющей виды общедомового имущества). Жильцы владеют, пользуются и распоряжаются таким имуществом по своему усмотрению в соответствии с решениями, которые принимаются на общем собрании квартировладельцев (части 2 и 4 статьи 36 ЖК). Соответственно, на общем собрании может быть вынесен вердикт о прекращении арендных отношений с владельцем магазина.
При этом стоит иметь в виду важные нюансы. Как правило, выживать из дома торговую точку приходится через суд. А договоры аренды подвала с предпринимателями-торговцами зачастую заключают муниципальные власти. Чиновники сдают общедомовые помещения, пользуясь тем, что право долевой собственности жильцов не оформлено официально. В такой ситуации квартировладельцам, чтобы отстоять свои права, нужно ссылаться в суде на упомянутую статью 36 Жилищного кодекса. А также указывать, что заключенный без ведома жильцов договор аренды подвала нарушает интересы собственников жилых помещений и не позволяет распорядиться имуществом по волеизъявлению общего собрания. Практикующие адвокаты отмечают, что в подобных судебных процессах в большинстве случаев берет верх приоритет интересов жильцов. Так что дело, скорее всего, будет выигрышным.
Кому сложнее и кому легче
Второй вариант - магазин на первом этаже дома. В таких случаях торговцы приобретают или арендуют площади, переведенные в статус нежилых помещений. Это вполне вписывается в действующее законодательство (глава 3 Жилищного кодекса РФ). Поэтому будьте готовы к тому, что процедура выдворения магазина будет наиболее сложной. Придется действовать по принципу "вода камень точит": постепенно и последовательно собирать доказательства, подтверждающие, что работа супермаркета систематически нарушает покой, комфорт жильцов. То есть, таким образом создаются препятствия для полноценного использования жилых помещений по их прямому назначению.
Подтверждениями могут быть записи с камер наблюдения, акты независимого эксперта с шумомером. Также зафиксировать факты можно с помощью нотариуса - это будет весомым и полноценным доказательством для суда (см. главу XX Основ законодательства РФ о нотариате). В качестве основания для защиты своих прав следует ссылаться на статью 304 Гражданского кодекса РФ ("Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").
Наконец, третий вариант - магазин (ларек, киоск) располагается во дворе. Для жильцов это... наиболее выгодно. Потому что путь избавления от торговой точки будет самым простым по сравнению с предыдущими вариантами. Существует нормативный акт, прямо и безоговорочно запрещающий размещение предприятий торговли во дворах жилых домов. Это СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 года № 64, действующая редакция - от 27 декабря 2010 года).
Пункт 2.10 СанПиН не допускает, чтобы на территории дворов жилых зданий располагались "любые предприятия торговли, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки и павильоны". Отвечает за соблюдение указанного правила Роспотребнадзор. Соответственно, именно в этот орган следует адресовать жалобу на нарушение СанПиН.
До помойки - 20 метров
Еще одна "популярная" проблема - близкое соседство мусорных контейнеров. "У нас помойка раскинулась во дворе прямо возле детской площадки, и до окон некоторых квартир рукой подать - кошмар!" - возмущается посетительница форума Ирина. Рычагом для переноса мусоросборников будет уже упомянутый СанПиН 2.1.2.2645-10. Пункт 8.2.5 предусматривает, что контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны быть расположены на расстоянии не менее 20 метров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом.
Обратите внимание: для повышения скорости и эффективности решения проблемы стоит одновременно передать письменные жалобы на нарушение этого пункта в следующие инстанции:
- муниципальный орган, который отвечает за организацию работы жилищно-коммунальных служб (управа, районная администрация и т.п.);
- подразделение Роспотребнадзора соответствующего административного округа (района);
- прокуратуру района.
На заметку
Вот еще несколько полезных пунктов СанПиН 2.1.2.2645-10, которые могут пригодиться жильцам для защиты своих интересов:
- Во дворах жилых зданий запрещается размещать заведения общепита, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви и автостоянки (кроме гостевых) (пункт 2.10).
- Расстояние от стен жилых домов до основных стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников - 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа (пункт 2.4).
Анна Добрюха, юрист