Споткнулись о дорогую землицу

Завышенная кадастровая стоимость земли мешает развитию экономики Мурманской области
Недавно Союз промышленников и предпринимателей Мурманской области провел два заседания межведомственной комиссии по вопросам кадастровой оценки земель промышленности и земель населенных пунктов, проводимой в Мурманской области. На заседаниях были рассмотрены перечень факторов и стоимости земельных участков разных категорий, результаты государственной кадастровой оценки земли и их согласование и прочие вопросы, связанные с оценкой земель.
О том, с какой целью были проведены эти заседания, и о том, какой позиции придерживается СПП МО в вопросе кадастровой оценки земли, рассказывает консультант Союза промышленников и предпринимателей Мурманской области Анатолий Языков.
- Анатолий Аркадьевич, прежде всего расскажите - в чем суть кадастровой оценки земли.
- Если говорить о сути кадастровой оценки, то это массовая оценка для целей налогообложения. На заседаниях межведомственной комиссии, прошедших 25 ноября и 3 декабря, рассматривались вопросы, связанные с кадастровой оценкой земель особо охраняемых территорий и земель промышленности. Земли особо охраняемых территорий делятся на две группы. К первой относятся земли заказников и заповедников, а ко второй - земли, отведенные под туристические объекты. Земли промышленности подразделяются на шесть отдельных групп в зависимости от назначения. К первой группе относятся земли аэропортов, электростанций, хранилищ радиоактивных отходов и тому подобные объекты. К землям второй группы относятся земельные участки для размещения производственных и административных зданий промышленных предприятий и тому подобные, довольно большой перечень. Земельные участки для разработки полезных ископаемых, для размещения воздушных и кабельных линий электропередачи, для размещения железнодорожных путей и т.п. относятся к четвертой группе. К шестой группе отнесены земельные участки, используемые для размещения хранилищ, складов минобороны и др. Вот эти группы земель, относящиеся к промышленным, а если быть точнее, то кадастровая оценка стоимости этих земель более всего интересовала участников заседания.
- Чем была вызвана необходимость проведения этих заседаний?
- Начать надо в первую очередь с того, что не реже чем раз в пять лет должна проводиться актуализация или переоценка кадастровой стоимости земли. Уполномоченный орган проводит конкурс на право проведения оценочных работ. В прошлом году этот конкурс, в частности по оценке земель промышленности и особо охраняемых территорий, выиграла оценочная фирма ОАО «Земельные ресурсы» из Санкт-Петербурга. И два заседания мы проводили именно по вопросам рассмотрения хода работы этой компании и результатов, которые они предоставили в отчете. У нас имелись некоторые вопросы к процедуре оценки земель второй и четвертой групп.
По информации, которую предоставил нам подрядчик, для проведения оценки были использованы данные, опубликованные в средствах массовой информации, т.е. из сообщений в газетах и в Интернете. Не была использована информация из официальных источников, в частности из Росреестра. А ведь там хранится информация о практически всех зарегистрированных сделках. Не была использована информация из территориального управления Росимущества и от муниципалитетов, которые также владеют сведениями о большом количестве сделок. Не были запрошены агентства недвижимости, которые владеют точными данными о реальных сделках. Для определения кадастровой оценки стоимости земель не было использовано ни одной реальной сделки.
В силу этого, а также из-за недостатка предложений незастроенных земельных участков, относящихся к землям промышленности, в качестве аналогов для оценки использовались земли другой категории и застроенные земельные участки. Например, для оценки земель промышленности в качестве аналогов принимались предложения к продаже участков, относящихся к землям населенных пунктов, в том числе застроенные. А эти земли имеют совершенно различную стоимость, часто отличающуюся в разы.
Что мы имеем сегодня в итоге: допущение, связанное с корректировками на торг, допущение по полноте исследования стоимости земли, допущение по различиям стоимости земель в зависимости от предназначения. В результате мы получаем явно недостоверные сведения о реальной стоимости земли. ОАО «Земельные ресурсы» уже не первый раз проводит оценку земель у нас в регионе, и практика показывает, что также не первый раз стоимость земель в нашем регионе завышается. В результате прошлой оценки кадастровая стоимость земель населенных пунктов превышает рыночную стоимость в 3-5 раз.
- Почему же власть, которая нанимает подрядчика, допускает такие грубые просчеты?
- Вопросами кадастровой оценки земли занимается областная межведомственная комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель Мурманской области. Из 15 ее членов только один или двое не являются чиновниками высокого ранга. И понятно, что они заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость земли была выше, ведь тогда возрастает и сумма собираемых платежей. Помимо кадастровой стоимости земли существуют и другие факторы, влияющие на собираемые суммы за пользование землей: всевозможные коэффициенты, применяемые при аренде. На мой взгляд, эта система сама по себе рождает коррупцию. Некто приходит к чиновнику, жалуется на завышенную кадастровую стоимость земли. Чиновник подтверждает завышение цены, но предлагает, так сказать, договориться. Я не говорю, что это встречается на каждом шагу, но то, что подобное имеет место быть, несомненно. Я с таким сталкивался в своей работе.
- Как предлагает поступить в этой ситуации Союз промышленников и предпринимателей Мурманской области?
- Мы на межведомственной комиссии предлагали не согласовывать результаты оценки. Ведь очевидны отрицательные последствия такой высокой стоимости земли - совершенно не развивается промышленность региона. Земля дорогая, ставки налога за нее высокие, прочие платежи также растут. Предприятия не только не могут развиваться, но и часто уходят в минусовый баланс. Они вынуждены искать разные способы, чтобы уменьшить расходы. Да, сегодня бюджет теряет в платежах, но зато предприятие имеет возможность развивать производство, а значит, и приносить прибыль, и пополнять бюджет. А про малый бизнес вообще говорить не приходится - им просто не потянуть такие суммы. Делать стоимость земли многократно выше - это, по меньшей мере, несправедливо и крайне недальновидно.
Сейчас вносятся некоторые изменения в федеральное законодательство, которые позволяют в досудебном порядке опротестовывать результаты кадастровой оценки земли. Эти документы, несмотря на то, что они еще далеко не совершенны, уже дают нам инструменты для того, чтобы влиять на конечные результаты.
- Во сколько сегодня обходится земля в Мурманске и Мурманской области?
- Сложно говорить однозначно. В зависимости от того, где расположена та или иная земля, какова ее категория и разрешенное использование, имеются ли коммуникации и тому подобное, ее стоимость может существенно меняться. Но возьмем те, что поближе к нам. У меня есть знакомые в городе Коле, которые владеют совсем небольшими участками земли, но эти участки стали для них неподъемными, поскольку кадастровая стоимость земли там составляет до 8 тысяч рублей за квадратный метр. Человек когда-то приобрел эту землю за относительно небольшие деньги, а теперь как собственник должен платить за неполные десять соток около 80 тысяч рублей в год. Это абсолютно неприемлемые налоги для малого бизнеса.
В Мурманске стоимость 1 квадратного метра земли, на которой еще ничего вообще нет, доходит до 19 тысяч рублей. Для меня и для моих коллег, которые занимаются данными вопросами, это нонсенс. И это притом что стоимость жилья, которое строится на этой земле, примерно равна 30 тысячам рублей за квадратный метр. Неправильно, что большая часть суммы приходится на землю. А себестоимость строительства, она по определению не может быть ниже стоимости земли.
- Когда у нашей власти появится понимание того, что бизнес нужно привлекать в регион, а не отпугивать высокой стоимостью земли?
- На мой взгляд, понимание уже приходит. Подтверждением тому служит принятие 167-го федерального закона. Он определяет порядок проведения кадастровой оценки земли и дает возможность опротестовать результаты оценки. Также он предусматривает создание фонда данных кадастровой оценки земельных участков, в который будут вноситься данные и о земельных участках, кадастровая оценка по которым была опротестована. Это один из путей сближения рыночной и кадастровой стоимости земли. В идеале же должен быть свободный рынок или хотя бы приближенный к нему. В свое время мы придем к той практике, которая наблюдается в других странах.