Дешёвого жилья не будет

К такому выводу пришли участники онлайн-конференции, организованной инвестхолдингом «Финам». Как полагают эксперты, цены на жилую недвижимость в ближайшие годы продолжат расти, однако неравномерно и относительно невысокими темпами.
Придётся смириться с ростом цен
«На наш взгляд, возможен рост цен на уровне инфляции, но не плавный, а волнообразный - с вероятными скачками цен вверх и последующими коррекциями. Главное, от чего будет зависеть положение дел, - макроэкономическая ситуация, уровень реальных доходов населения, возможно влияние валютных колебаний», - считает главный редактор портала «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Его мнение разделяет и руководитель центра аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе, отмечающий, что «ценообразованию в России вообще свойственна «истерика», когда наблюдаются резкие скачки в ценообразовании».
В долгосрочном горизонте рост цен продолжится, но пока очевидных драйверов более выраженного роста цен в краткосрочной перспективе, по крайней мере, в 2012 году, нет, уверен аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Ключевые риски связаны со сравнительно невысокими темпами восстановления сектора на фоне замедления экономического роста и все еще относительно узким спросом. Основной потенциал рынка мы связываем с возможным расширением платежеспособного спроса в среднесрочной перспективе. На этом этапе формирующийся сейчас дефицит предложения будет фактором существенного ускорения роста стоимости», - прогнозирует эксперт.
Со своей стороны, директор и управляющий партнер «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Владимир Луцков не исключил, что, при благоприятной экономической и политической ситуации в целом, в 2012-2013 годах возможен дальнейший рост цен в пределах инфляции: «В случае усиления негативных макроэкономических явлений рынок может столкнуться со снижением активности, как покупателей, так и застройщиков, что, в свою очередь, приведет к стагнации и, возможно, коррекции цен на новостройки в сторону понижения».
В то же время, генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин отметил, что в мире начался процесс снижения покупательной способности всех валют мира, «поэтому с формальной точки зрения цены на жилье (как реальный актив) будут расти в ближайшие годы». Вместе с тем, продолжающаяся экономическая депрессия изменит приоритеты и ценности в мире, уверен эксперт.
Участники конференции считают, что сдержать рост цен на жилье позволит развитие массовой жилищной застройки.
«Ключевое решение - развитие массовой жилищной застройки. Для его воплощения, несомненно, необходимо последовательное государственное участие, прежде всего, в вопросе создания эффективных механизмов комплексного освоения территорий, - указал Клягин. - Частный бизнес не сможет и не захочет нести все риски и издержки по самостоятельному решению подобных глобальных задач индустрии».
На ипотеку надейся, но и сам не плошай
Ставки по ипотечным кредитам в России существенно снижаться не будут, так как их величина преимущественно определяется экономической конъюнктурой, полагают участники другой онлайн-конференции, организованной «Финамом». Как отмечают эксперты, ипотека, традиционно выступающая основным инструментом покупки жилой недвижимости, недоступна подавляющему большинству россиян.
«Ставки по ипотеке больше 10% годовых - это кабальная сделка, а у нас это - норма, - указал генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - Конечно, можно выполнить указание первых лиц государства и сделать ставку по ипотеке меньше 8% (хоть завтра), но при этом размер первоначального взноса будет составлять не менее 80%».
Со своей стороны, управляющий партнер «IntermarkSavills» Дмитрий Халин считает, что динамика ипотечных ставок в России определяется высоким уровнем инфляции. «Нужно 3-4 года с низкой инфляцией (3-5%). Думаю, если ставку по ипотеке снизить до 5%, количество потенциальных покупателей вырастет в 3-4 раза. Если при этом резко не наращивать объемы нового строительства, цены могут повыситься, как минимум, раза в полтора», - предупредил эксперт.
В то же время, полагает директор и управляющий партнер «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Владислав Луцков, «уровень инфляции и ставки рефинансирования в совокупности с нестабильной макроэкономической ситуацией не позволяют надеяться на существенное увеличение доступности ипотеки в ближайшей перспективе, а следовательно, и на рост цен на жилье за счет этого фактора».
Между тем, констатирует аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, ставки по ипотечным кредитам в РФ в настоящий момент находятся на рекордно низких уровнях, и потенциал их роста ограничен темпами инфляции и стоимостью рефинансирования. «Грубо говоря, дешевле кредиты сейчас финансовые институты давать не будут, так как в противном случае ничего не заработают. Тем не менее, мы ожидаем, что в 2012 году расширение ипотечного кредитования продолжится, в первую очередь, за счет общего улучшения ситуации в домохозяйствах, а также, вероятно, сохранения комфортных условий кредитования, что в очередной раз окажет сильную поддержку рынку недвижимости. Впрочем, динамика ставок может носить умеренно-повышательной характер, что будет оказывать давление на спрос на кредиты», - отмечает эксперт.
В свою очередь, главный редактор портала «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков полагает, что экономических причин снижать ипотечные ставки нет - есть политические причины, если правительство окажет давление на крупные госбанки.
«Но тогда банки резко повысят требования к качеству заемщиков, и не только путем увеличения минимального первоначального взноса», - подчеркнул эксперт. По его словам, «бесконтрольная раздача кредитов может вызвать как бурный неоправданный рост цен, так и будущую волну банкротств заемщиков, переоценивших свои возможности».
Что, где, почём в Мурманске
Если обратиться к рынку вторичного жилья в Мурманске (поскольку первичное практически отсутствует), то из открытых источников складывается следующая картина.
В Ленинском округе самая дешёвая однокомнатная квартира оценивается в 950 тысяч рублей (ул. Свердлова, первый этаж 5-этажного дома, площадью 30/18,2/6 кв. м., санузел совмещённый, солнечная сторона). Самая дорогая - 1 миллион 677 тысяч рублей (просп. Героев-североморцев, «лужковский дом», 38/19/7,4, улучшенная планировка, большой коридор, санузел совмещённый, застеклённый балкон). Остальные «однушки» находятся в этом ценовом промежутке. Довольно много предложений в 1 миллион рублей.
Несколько подороже однокомнатные квартиры в Октябрьском округе. Нижняя цена в основном - от 1 миллиона с небольшим рублей. Правда, и здесь вдруг выскакивает цена 790 тысяч рублей (по ул. Книповича, 17 кв. м.), но скорее всего - это исключение. Самая дорогая «однушка» - 2 миллиона 200 тысяч рублей (ул. Шмидта, 8; 76/56/9 кв.м., 93М, 2-уровневая, встроенная кухня).
В Первомайском округе самая дешёвая однокомнатная квартира - 700 тысяч рублей (ул. Баумана, 7/9., 17,2 кв.м., в хорошем состоянии), самая дорогая - 2 миллиона 600 тысяч рублей (Кольский просп., рядом с АМНГР, 40/18,8/10,5 кв. м., полный евроремонт, бытовая техника, застеклённый балкон, ламинат).
2-комнатная квартира. Ленинский округ: минимальная цена - 1 миллион рублей (ул. Чумбарова-Лучинского, 45,1/27,5/6 кв. м., комнаты изолированные, на разные стороны, балкон), максимальная цена - 3 миллиона 50 тысяч рублей (просп. Героев-североморцев, «лужковский дом», 59,9/33,9/12 кв. м., санузел раздельный, балкон застеклённый, лоджия переоборудована под кабинет, стеклопакеты, в отличном состоянии). Много предложений в диапазоне 1,1 - 1,5 миллиона рублей.
Октябрьский округ: минимум - 1 миллион 180 тысяч (ул. Спортивная, 44,3/28/6 кв. м., в хорошем состоянии, санузел совмещённый), максимум - 7 миллионов 500 тысяч рублей (просп. Ленина, «сталинка», 58 кв. м., эксклюзивная перепланировка,авторский дизайн). Квартир в диапазоне от 1,2 миллиона до 2 миллионов - порядка 30 процентов.
Первомайский округ: минимум - 1 миллион 200 тысяч рублей (ул. Фадеев Ручей, изолированные комнаты, застеклённая лоджия), максимум - 3 миллиона 300 тысяч рублей (ул. Космодемьянской, 68/34/13 кв. м., изолированные комнаты, раздельный санузел, 2 лоджии, узаконенная перепланировка). Ценовой разброс более плавный, порядка половины квартир - в диапазоне от 1,5 до 2 миллионов рублей.
3-комнатная квартира. Ленинский округ: минимум - 1 миллион 200 тысяч рублей (ул. Миронова, «распашонка», 48,2 кв. м, санузел раздельный), максимум - 3 миллиона 700 тысяч рублей (ул. Ковалёва, 74 кв. м., евроремонт, узаконенная перепланировка). Довольно много предложений по цене около 1,5 миллиона рублей.
Октябрьский округ: минимум - 1 миллион 400 тысяч рублей (ул. Полухина, 57/42/6 кв.., стеклопакеты, в хорошем состоянии), максимум - 13 миллионов 800 тысяч рублей (ул. Папанина, дизайнерский проект, 35 кв. м. прихожая, гостиная 47 кв. м., кухня-гостиная 36 кв. м., 2 ванные 11 и 15 кв. м., спальня 22,6 кв. м., 2 детские комнаты 17 и 19 кв. м.). Большинство предложений - в диапазоне от 2 до 3 миллионов рублей.
Первомайский округ: минимум - 1 миллион 499 тысяч рублей (ул. Копытова, 63/45/6 кв.м., балкон, санузел раздельный, в жилом состоянии), максимум - 7 миллионов 500 тысяч рублей (Кольский просп., элитный дом, 86 кв. м., санузел совмещённый, кухня-гостиная 10 кв. м., полный евроремонт, подогрев пола, 2 лоджии, консьерж).
4-комнатная квартира. Ленинский округ - от 1 миллиона 380 тысяч до 3 миллионов 100 тысяч рублей. Октябрьский округ - самая дорогая квартира Мурманска - 15 миллионов рублей (просп. Ленина, апартаменты, 30/30/47/17 кв. м., совмещённый санузел 18 кв. м., гардеробная 8 кв. м.). Первомайский округ - от 1 миллиона 499 тысяч до 5 миллионов 500 тысяч рублей.
5-комнатная квартира - от 2 до 14 миллионов рублей (всего 27 предложений).
Комментарий эксперта
Елена Помелова, заместитель генерального директора ООО «Форос-недвижимость» (фото 2): «В Мурманске существует ряд причин, препятствующих развитию строительного рынка.
Начнём с такой проблемы, как высокая стоимость строительных материалов. Доставка, перегрузка съедает больше, чем все остальное, и это все в частных руках. Также остра проблема энергопотребления.
В Мурманске не хватает земельных участков, готовых и предназначенных под застройку. Есть много деревянных домов под снос. Но сегодня расселение - очень дорогое удовольствие. Необходимо, чтобы расходы связанные со сносом домов и переселением жильцов в этих домах, нёс инвестор. Таких компаний, готовых оплачивать расходы по сносу ветхого жилья и переселению, очень
мало, так как освоение этих площадок связано с очень большими затратами. Сейчас площадок для строительства без сноса ветхого жилья в Мурманске практически нет.
Ситуацию усугубляет отсутствие кадров в строительной отрасли. В своё время мурманские строители растеряли все всю строительную индустрию: базы, кадры, тресты, механизмы, транспорт. Не хватает рабочих, инженеров, проектировщиков. Потеряны домостроительные комбинаты. Арматура, товарный бетон - все потеряно. Фактически, кроме щебня и песка, в Мурманской области ничего не осталось.
Перспективы в развитии строительства возможны только с помощью областной и городской администрации, необходимо возрождать строительную индустрию: реанимировать производство местных строительных материалов, увеличивать производство товарного бетона и раствора, железобетонных конструкций и изделий, готовить квалифицированные рабочие кадры и ИТР, объединяться, брать большие подряды и, соответственно, развиваться.
Наша компания, специализируясь на проектах строительства новых домов и реализацией в них квартир, глубоко изучила все связанные с этим аспекты, и мы можем с уверенностью сказать, что спрос на покупку социального (недорогого) жилья и оптимального по площади (от 40 до 80 кв. м.) не заставит себя ждать. Но, говоря о цене на «социальное» жилье, мы должны говорить о цене соразмерной с ценами на вторичном рынке Мурманска (не говоря о её снижении, как это есть в некоторых городах и регионах стран - например Вологда, Воронеж и так далее). Но, учитывая вышеуказанные причины, говорить о возможности развития строительства недорогого (социального) жилья пока не приходится».