Найти свой «стимул» для покупки квартиры

В конце прошлого года Мурманская область в числе еще 12 региональных администраций подписала соглашение о сотрудничестве в рамках федеральной программы «Стимул». Общее число соглашений с региональными администрациями в настоящее время достигает 44. 
Активный интерес к программе связан с тем, что «Стимул» стал реальным механизмом активизации строительства жилья и повышения объемов ипотечного кредитования. В настоящее время на территории России по программе реализуется 115 проектов общей площадью 1,5 млн кв.м на сумму 29,7 млрд рублей, в стадии рассмотрения находятся еще около 100 проектов на сумму 24 млрд рублей, по которым может быть построено не менее 1,3 млн квадратных метров жилья. В программе принимают участие 48 банков.
В последнее время эксперты отмечают повышенное внимание к программе «Стимул» со стороны региональных администраций и увеличение заявок со стороны банков. А вот с чем это связано, мы попросили рассказать Андрея Шелкового, исполнительного директора по жилищному финансированию ОАО «АИЖК».
- В этом нет ничего странного. На сегодняшний день «Стимул» - хорошо сбалансированная программа, которая отработана рынком и регионами, с понятным механизмом и примерами строящихся проектов. Даже для тех, кто поначалу сомневался в результативности инициативы АИЖК, сегодня стало очевидно, что «Стимул» действительно создает экономические предпосылки для выполнения задач по увеличению ввода доступного жилья и реализации региональных жилищных программ. За три года партнеры агентства выдали на территории Мурманской области 466 ипотечных займов на общую сумму 426 миллионов рублей.
- Андрей Николаевич, расскажите, что сейчас происходит на рынке ипотеки и недвижимости: активнее ли начали банки кредитовать население и есть ли спрос на эти услуги со стороны заемщиков? Какие тенденции вы можете отметить?
- В этом году государство предприняло немало усилий, чтобы поддержать рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования. В итоге объем выдачи ипотечных кредитов по итогам 2010 года вырос в 2,5 раза, превысив показатели прошлого года. Параметры ипотечных кредитов у многих банков вернулись на докризисный уровень: большинство кредитных организаций уже выдают ипотеку с 20-процентным первоначальным взносом, а некоторые, в том числе и партнеры АИЖК, с 10-процентным, что стало возможным благодаря внедрению ипотечного страхования. Отмечу, в течение года ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях неуклонно снижались, что также способствовало всплеску потребительской активности. К концу года уровень ставок достиг докризисного: средневзвешенная ставка по кредитам в рублях в декабре составила 12,5%. Ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму, зафиксированному по итогам I квартала 2008 года, - 12,4%.
Однако нельзя не отметить изменение в поведении потенциальных заемщиков, в оценке ими своей платежеспособности. Люди стали принимать решение о получении ипотечного кредита более взвешенно, в значительной мере рассчитывая не только на заемные, но и на собственные накопленные средства. Как показали наши исследования, население сегодня склонно больше сберегать, а не тратить.
- Ипотечные заемщики в Мурманской области подтверждают общероссийскую тенденцию?
- В целом да, хотя в общероссийском масштабе объемы выдачи ипотеки небольшие. По данным Центрального Банка, за 2010 год в Мурманской области было выдано рублевых ипотечных кредитов на 1,5 млрд рублей (по всему Северо-Западному федеральному округу этот показатель составил около 33,6 млрд рублей. - Ред.). Зато средневзвешенная ставка по итогам года по ипотечным кредитам в рублях в Мурманской области оказалась невысокой и составила 12,9 процента.
- Как вы считаете, в каком направлении будут двигаться ставки по ипотечным кредитам в дальнейшем?
- По оценке аналитического центра АИЖК, дальнейшая динамика ставок по ипотеке будет зависеть прежде всего от уровня инфляции в стране. Если в 2011 году ее удастся удержать в пределах 8-9 процентов, то ставки по ипотеке будут, возможно, самыми низкими за всю историю кредитования России. Тем не менее уроки кризиса не прошли даром и для банков: требования к заемщикам в целом стали жестче по сравнению с докризисными.
- Мурманская область теперь входит в перечень регионов, которые подписали соглашение о сотрудничестве с АИЖК в рамках федеральной программы «Стимул». Что представляет собой эта программа?
- Действительно, Мурманская область еще в октябре 2010 года включилась в программу «Стимул», разработанную Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Эту программу мы запустили больше года назад
специально для того, чтобы поддержать строительную отрасль, вернуть в нее инвесторов, помочь достроить проблемные жилые объекты, которым грозила «заморозка» в связи с недофинансированием. Смысл программы - реализация механизмов, реально снижающих риски кредитования строительных проектов, прежде всего гарантированный доступ кредитору к источнику финансирования, а также гарантии выкупа нереализованного жилья.
С другой стороны, программа «Стимул» направлена на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры в новостройках или строящихся домах. Так как в силу ряда причин первичный рынок жилья более рискованный, чем вторичный, то банки неохотно выдавали кредиты на строящееся жилье, а если и выдавали, то под более высокий процент. Теперь, когда АИЖК разработало специальную программу «Новостройка», процесс кредитования первичного рынка пошел более активно, а ставки кредитования после оформления прав собственности оказались даже ниже, чем на вторичном.
- А на сегодняшний день есть конкретные заявки от мурманских застройщиков? Достраиваются ли в нашем регионе объекты по данной программе?
- С момента подписания соглашения прошло не так много времени, а для подачи заявки все-таки требуется найти подходящий строительный проект, подготовить документацию, согласовать проект и т.д. Пока в Мурманской области идет активный переговорный процесс с кредитными организациями, но в этом году мы обязательно начнем совместное строительство.
Кроме того, в 2011 году программа «Стимул» стала частью региональных жилищных программ - одним из способов увеличения строительства жилья в регионах и решения социальных жилищных задач, так что сотрудничество, надеюсь, пойдет более активно.
- Поясните, пожалуйста, нашим читателям, каковы преимущества «Стимула» и какую выгоду от участия в программе можно получить?
- Давайте поделим преимущества программы на два блока: что дает программа общей экономике региона (банкам, застройщикам, администрации. - Ред.) и каждому конкретному гражданину.
Ведь как работает «Стимул»: банк, уже имея на примете конкретный строительный проект, подает в АИЖК заявку на участие. После соблюдения необходимых формальностей следует подписание соглашения сроком до двух лет. В течение этого периода банк может воспользоваться зарезервированными для него средствами АИЖК по фиксированной ставке - от 7% до 8,75% годовых. При этом мы не вынуждаем брать у нас деньги, это некий резерв, к которому банк сможет прибегнуть, если у него закончатся свои средства или средства из более дешевого источника. Банк эти средства может пустить на кредитование строительства и/или кредитование физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся по программе «Стимул» домах.
При этом банк получает гарантию, что застройщик сможет вернуть ему заемные средства. Это достигается благодаря участию в программе организации (гаранта сбыта), которая берет на себя обязательство выкупить квартиры, нереализованные застройщиком к окончанию проекта. Гарантами сбыта часто выступают региональные операторы АИЖК, которые имеют возможность формировать из этих квартир маневренный фонд, пустить их на переселение из ветхого жилья или другие нужды области.
- А какие преимущества получают граждане, покупающие жилье в рамках «Стимула»?
- Для граждан я бы назвал два ключевых преимущества. Во-первых, обязательным условием этой программы является реализация многоэтажного жилья в соответствии с 214-ФЗ, защищающим права дольщиков. Во-вторых, низкая ставка кредитования на покупку жилья в новостройках: по стандартам АИЖК ставка после оформления права собственности не может превышать 11%. Кстати, многие наши партнеры отмечают, что в домах, строящихся по программе «Стимул», продажа квартир идет очень быстро, так как играет роль еще и фактор доверия агентству.
- Какие еще меры предпринимаются правительством РФ для снижения цен на жилье экономкласса? Как вы оцениваете их эффективность?
- Правительством уже принят ряд мер: реализуется ФЦП «Жилище», разработана Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, почти все субъекты РФ защитили свои региональные жилищные программы на 2011-2015 гг. Сейчас в Государственную думу внесен законопроект, который поможет влиять на цену жилья, что позволит увеличить объемы возведения домов экономкласса - самого дефицитного и востребованного на сегодня. Агентство поддерживает инициативы правительства, во многих принимает активное участие, и, думаю, что благодаря совокупности мер, которые разработаны и реализуются сейчас, многие россияне приблизятся к решению своего квартирного вопроса.